Zandstraat 36 6658 CV Beneden-Leeuwen

Deze zeer representatieve en karakteristieke vrijstaande woning, met veel uitstraling, ligt op een toplocatie, pal naast het centrum van Beneden-Leeuwen, op loop/fietsafstand van scholen, winkels en supermarkten. De buurt is betrekkelijk rustig. Beneden-Leeuwen ligt in het hart van Nederland, nabij de A15 , (8 min) en andere uitvalswegen. In ca een half uur bereikt u steden als Nijmegen, Arnhem, Den Bosch,  Utrecht. In ca 1 uur Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven. Dichtstbijzijnde stad is Tiel (ca 15 minuten)

Deze woning gebouwd rond 1900, met een woonoppervlakte  van bijna  300 m² , ligt mooi gesitueerd op een ruim perceel van 5000 m²  binnen de bebouwde kom: Een unieke combinatie. Het voelt als buiten wonen in het centrum. Oude elementen, zoals binnenluiken, op de bgg., zijn bewaard gebleven. Het bijzonder sfeervolle huis, met hoge plafonds en oude deuren, heeft nog het originele karakter. Extra inpandige ruimte: kelder 15 m2, (ca 1.85 m stahoogte)Extra bergruimte zolder en bergvliering: ca 50 m2. Totaal ca 70 m2.

Parkeren: Op de openbare weg,  maar ook op eigen terrein kunt u  gemakkelijk 3 auto's kwijt.  Vanaf de openbare weg is links naast de oprijlaan tevens nog alle ruimte voor het creëren van ca 4  extra parkeerplaatsen. 

Er wordt de huidige eigenaren vaak gezegd: wat heeft u een mooi huis en dat is het ook. Een romantisch en authentiek smeedijzeren hekwerk leidt, via een korte oprijlaan, naar het huis.

Indeling BGG: Entrée: via een bordesje en de voordeur, in het midden, komt u in een ruime gang van 8,5 meter x ca 1.20- 1.30 m, leidend naar de - 6 jaar geleden- in stijl gebouwde aanbouw van 2.5 meter diep, met een zeer ruim modern toilet (Philip Stark) links, een royale garderobekast rechts en een hal van ruim 5m2 in het midden . Bevloerd met antieke dallen. 

Re: Royale woonkamer van ruim 46 m2. NB De originele art-deco  schouw is nog in bezit: mogelijkheid tot herplaatsing van een (open) haard met de authentieke schouw.

Li-achter: Sfeervolle studeerkamer van ruim 15 m2, met functionerende open haard. Li-voor: Keuken: Separate sfeervolle woonkeuken van ruim 23 m2, met één wand geheel tot aan het balkenplafond met authentieke witjes bekleed en met diverse inbouwapparatuur (volledig geintegreerd). Studeerkamer en keuken hebben van origine een verbindingsdeur, nu in gebruik als ondiepe voorraadkast. De studeerkamer kan ook bijvoorbeeld als eetkamer ingericht worden met een directe verbinding naar keuken en kelder.

Indeling 1e Verdieping: brede gang/overloop, die leidt naar 3 zeer ruime slaapkamers met 2.70m plafondhoogte en een royale badkamer met luxe marmeren vloer en marmeren wanden, Marmer is ruim 2 cm dik, Royal Rouge clair. Er is  een ruim ligbad met marmeren ombouw, een ruime separate douche en toilet. Één van de slaapkamers is nu in tweeën gedeeld (wand is eenvoudig te verwijderen/vloer loopt door) en heeft een grote diepe vaste kast. De 1e verdieping heeft geen schuine wanden.

Een vaste trap leidt u naar een (hoge) ruime  zolderverdieping, en, via een overloopje, naar 2 ruime (nu nog communicerende) slaapkamers, waarvan één met een recent geplaatste luxe dakkapel in stijl. Daarnaast bestaat daar de mogelijkheid voor het creëren van een derde slaapkamer en/of een tweede badkamer. (De badkamer is qua wanden/deur, leidingen en ondervloer al voorbereid) Er is een gang met links en rechts grote (vaste) kasten met daar weer achter een flinke bergzolder (deels stahoogte) waarin ondermeer de CV ketel en een grote boiler zijn geplaatst. Daarboven bevindt zich nog een bergvliering.

Er is een eenvoudige  kelder van ca 15m2, met, voor mensen van gemiddelde lengte, stahoogte (1,85m waarvan de vloer is geseald, waardoor kwelwater-problemen zijn verdwenen. Enig onderhoud is nodig afhankelijk van het gewenste niveau.

Vanuit de aanbouw (midden/achter) komt u via een fraaie dubbele deur, op een, over de gehele breedte van de woning, aangelegd terras, waarvan een (verhoogd) deel is voorbereid voor het plaatsen van een veranda. De voorbereiding betreft de vloer(hardsteen), plekken voor staanders, tekeningen en elektra) Ook vanuit de huiskamer is er een deur naar deze optionele veranda. De aanbouw is zo geconstrueerd, dat het platte dak daarvan, bouwtechnisch 100% veilig als dakterras mag dienen. (plan en uitvoering goedgekeurd in 2011) (ca 15 m2). Nog aan te brengen zijn een hekwerk, een afwerkvloer(terrastegels)en een doorgang vanaf de eerste verdieping. Met dit dakterras (aansluitend aan de 1e verdieping), heeft u - naast praktische mogelijkheden om ook boven naar buiten te kunnen, extra licht en ruimte en een prachtig vrij uitzicht op de achtertuin, en de daaraan aangesloten bijbehorende dierenweide met stalletje. Uw uitzicht reikt tot aan de dijk langs de rivier de Waal. In de tuin bevinden zich overigens meer heerlijke zitplekken en omsloten (schaduw-) terrassen, waarvan 1 met een rozenprieel. Op weer een ander tuindeel, door beukenhagen omheind , staat nu een opzetzwembad van ruim 4 x 8 m.  

Op het terrein bevindt zich ook nog de originele hoge houten schuur van ruim 28 m2, nu in gebruik voor opslag. Deze is op eenvoudige boeren wijze in twee etages verdeeld. Deze schuur heeft vele mogelijkheden maar heeft wel aandacht nodig. Het is een gewild decor  voor fotografen en filmers. 

Elektra, water- en gasleidingen: volledig eigentijds.

Isolatie: De woning is gedeeltelijk geisoleerd:

 Grotendeels dakisolatie, ondermeer boven de zolderslaapkamers.

 Een  zwaargeisoleerde dakkapel.

 de recente aanbouw is goed geisoleerd en voorzien van Ruysdael-isolatieglas

 Op diverse plaatsen in het oude gedeelte van het huis zijn ook ramen voorzien van isolerend monumentenglas. (Ruysdael).

 Alle hoge ramen van de benedenverdieping zijn voorzien van originele houten binnenluiken, die tijdens koude winteravonden en -nachten gesloten kunnen worden, maar ook goed functioneren als zonwering in de zomer.

 De originele brede grenen planken vloeren (ruim 2 cm dik Amerikaans grenen), van de beneden verdieping, liggen van oudsher op isolerend zand. ( NB daar is geen kruipruimte) Onder de nieuwe aanbouw is er wel een geisoleerde kruipruimte.

Aanbevolen acties ter verhoging van afwerkingsniveau

algemeen: kleine reparaties, verven e.d.                                 15.000

Afwerking van zolder                                                                           5.000

• Opknap karakteristieke schuur:                                                   7.000

• Aanpassing badkamer 1e verdieping: o.a. glazen deur douche:         2.000

• Aanpassing/afwerking keuken/apparatuur                                                  6.000

• Kelder opknap                                                                                                           2.500

• Verwarming toilet en hal (nog niet vast aangelegd)                                  1.500

• Isolerende maatregelen:                                                                                     10.000

onvoorzien 1000

Met deze investering van ca 50.000 euro is rekening gehouden m.b.t. de huidige vraagprijs. 

Optioneel: warm aanbevolen voor extra woongenot:

Realisatie dakterras

Realisatie veranda. Er zijn bouwtechnisch voorbereidingen getroffen voor een veranda aan de achterzijde van de woning. Ook de bouwtekeningen daarvoor zijn gemaakt. Maakt u er (deels) een serre van, dan stijgt de waarde van de woning door het extra aantal m2 aan woonruimte.

 Extra (werk)ruimte aan huis gewenst? Er is ruimte te over voor een extra uitbouw/aanbouw aan de huiskamer (re-achter), als vergroting leefruimte, bijv. als serre of als separate aanbouw met eigen ingang: Dat kan vergunningsvrij. NB: bij een vergunningsvrije aanbouw van meer dan 2,5 meter diep, gelden speciale voorwaarden o.a. qua hoogte en bestemming. Uw investering is minstens gelijk aan de waardevermeerdering van de woning. De breedte van de zij-tuin, rechts vanaf de openbare weg, is vanaf de zijgevel tot aan de erfgrens met de buren ruim 11m.

Kortom: het betreft hier een bijzonder pand met een unieke uitstraling en met vele eenvoudig te realiseren extra’s, op een absolute toplocatie. 

NB: Een deel van de grond (de dierenweide bijvoorbeeld) zou ontwikkeld kunnen worden voor bepaalde woondoeleinden. (senioren )