Het kopen van een huis: jouw aankoopproces

Voor je gaat kijken naar je woonwensen, is het handig om na te gaan wat je financiële mogelijkheden zijn. Wat kun je betalen? Wat wil je betalen?

Als je onder de grote groep valt die gebruik maakt van een hypotheek, is het belangrijk om vooraf uit te zoeken hoeveel je kunt lenen en wat de maandelijkse lasten zijn. Het is verstandig om de huidige rentestand te controleren, omdat deze invloed heeft op wat je kunt lenen en wat je maandlasten worden. Gelukkig kan je dit zelf allemaal veilig en eenvoudig online doen. Heb je hier liever wat hulp bij, dan kun je terecht bij een hypotheekadviseur.

Belangrijk om te weten: met de huidige regels is het mogelijk om 100% van de waarde van jouw nieuwe woning te financieren. Maar alle overige kosten dien je zelf te betalen. Ga daarom dus ook na hoeveel eigen geld je nodig hebt.

Wanneer je budget duidelijk is kun je beginnen aan je zoektocht. Het is belangrijk om goed te bedenken aan welke eisen je toekomstige huis moet voldoen. Dit geeft je de mogelijkheid om te filteren tijdens het zoeken. Voor velen begint deze zoektocht online. Er zijn verschillende websites in Nederland waar je kunt zoeken naar koopwoningen.

Zoeken bij Huispedia

Op huispedia.nl vind je het grootste aanbod koopwoningen van Nederland. Je zoekt niet alleen in het huidige aanbod van de huizenmarkt (woningen die nu te koop staan) maar ook het toekomstig aanbod (woningen die binnenkort te koop staan). Als je een account aanmaakt bij Huispedia kun je zoekopdrachten opslaan. Ook ontvang je automatisch een bericht als er nieuwe woningen te koop staan die aan je zoekopdracht voldoen. Zo ben je altijd op de hoogte van het aanbod.

Zoeken met een makelaar

Je kunt zelfstandig aan de slag bij het zoeken van jouw huis, maar als je liever wat hulp hebt kun je ook een aankoopmakelaar inschakelen. Deze treedt dan op als bemiddelaar en adviseur. Je deelt je woonwensen met de door jouw gekozen makelaar. Vervolgens gaat hij of zij op zoek naar woningen die daarbij passen. Een goede makelaar is op de hoogte van de ontwikkelingen op de huizenmarkt en heeft lokale kennis: hij of zij kent de omgeving goed en kan je misschien suggesties geven van omgevingen die aan jouw wensen voldoen maar waar je zelf nog niet aan hebt gedacht.

Potentiële woningen bezichtigen is voor veel mensen een opwindende fase in het aankoopproces. De gedachte dat je wellicht je nieuwe woning voor het eerst betreedt roept vaak emoties op.

Bij deze stap van het proces is het van belang dat je op de hoogte bent van de volgende punten:

Gebreken

Er wordt onderscheid gemaakt tussen zichtbare gebreken en verborgen gebreken. Zichtbare gebreken zijn waarneembaar en moeten bij een bezichtiging opgemerkt kunnen worden. Denk hierbij aan scheuren in de muur, of gele vlekken op een plafond die wijzen op een lekkage.

Verborgen gebreken zijn niet waarneembaar en horen gemeld te worden bij een bezichtiging door de verkopende partij. Dit wordt mededelingsplicht genoemd. Het is belangrijk dat je hier als koper kritisch doorvraagt. Je wilt achterhalen hoe serieus een gebrek is omdat dit zich vertaalt in de reparatiekosten van het huis. Dit wil je meenemen tijdens het bieden en het onderhandelen.

Onderzoeksplicht

Er wordt van jou als koper verwacht dat je de staat van het huis onderzoekt, dit heet onderzoeksplicht. Zijn er bijvoorbeeld zichtbare gebreken die je bij een bezichtiging kunt ontdekken, dan kunnen deze later niet als verborgen gebreken opgemerkt worden. Mis je tijdens je bezichtiging belangrijke details, dan kan dit later resulteren in kosten voor eigen rekening.

Een verkoper heeft mededelingsplicht (ook wel informatieplicht genoemd). Dit houdt in dat hij verplicht is om gebreken van een woning te melden. Maar het is wel belangrijk om je te realiseren dat een verkoper zelf niet altijd op de hoogte is van verborgen gebreken.

Bouwkundige keuring

Een bouwkundige keuring is een keuring die wordt uitgevoerd door een onafhankelijke inspecteur. Uit de keuring moet duidelijk worden welke gebreken een huis heeft. Hierdoor krijg je als verkoper een overzicht van hoeveel onderhoud er nodig is op korte en lange termijn.

Als je ervoor kiest een bouwkundige keuring te laten doen, overhandigt de bouwkundig inspecteur jou na de inspectie van de woning een rapport. Hierin staat een overzicht van de aanwezige gebreken samen met de kosten die nodig zijn om het te herstellen.

Een bouwkundig rapport kan van pas komen tijdens het onderhandelen over de verkoopprijs. Ook geeft het rapport meer zekerheid over de bouwkundige staat van de woning.

Voordelen bouwkundige keuring

Meer zekerheid over de bouwkundige staat.

Kan gebruikt worden tijdens het onderhandelingsproces.

Resultaten uit het rapport kun je als ontbindende voorwaarde op laten nemen in het koopcontract.

Energielabel

Een energielabel geeft informatie over de energiekenmerken van een woning. Elk huis in Nederland heeft er een, variërend van label A tot G. Een verkoper is verplicht om bij de overdracht bij de notaris een definitief energielabel te overhandigen.

Maar als koper is het handig om (ruim) daarvoor al te informeren naar het energielabel. Dit geeft namelijk inzicht in het werkelijke energieverbruik van de woning. Dit vertaalt zich uiteindelijk in de maandlasten. Hoe beter het energielabel, hoe lager de maandlasten en hoe goedkoper je dus kunt wonen in een woning.

De verkoper & zijn clausules

Sommige verkopers kiezen ervoor om speciale clausules op te nemen in het koopcontract. Deze clausules moeten de verkoper beschermen tegen aansprakelijkheid van geborgen gebreken. De meest voorkomende zijn:

• Ouderdomsclausule: Geeft aan dat de woning een bepaalde leeftijd heeft. De koper wordt erop gewezen dat de bouwkwaliteit lager ligt dan bij een nieuwe woning.
• Niet bewoningsclausule: Wordt een woning verkocht door iemand die zelf niet in de woning gewoond heeft? Dan is de kans aanwezig dat deze clausule wordt opgenomen in het koopcontract. De verkoper geeft hiermee aan niet op de hoogte te zijn van alle woningeigenschappen zoals een bewoner zou zijn. Vaak gaat het hier om erfgenamen.

Een appartement kopen

Bij het kopen van een appartement krijg je te maken met een Vereniging van Eigenaars (VvE). Deze vertegenwoordigt alle appartementseigenaren. Je wordt automatisch lid van de VvE bij de aankoop van een appartement. Dit maakt je medeverantwoordelijk voor het gezamenlijke onderhoud van het gebouw.

Het is dus belangrijk om te weten welke afspraken gemaakt zijn binnen de vereniging. Je ontvangt in veel gevallen een (digitale) brief voor meer informatie.

Monument kopen

Als een woning een monumentale status heeft brengt dit rechten en verplichtingen met zich mee. Restauratiekosten en restricties zijn punten waar je als koper bij wilt stilstaan. Voor meer informatie kun je terecht bij monumenten.nl & het restauratiefonds.

Als er een woning te koop staat die aan je woonwensen voldoet is het tijd voor een bezichtiging. Zo kun je kijken of je verwachtingen overeenkomen met de werkelijkheid.

Bij bezichtigingen speelt gevoel een rol. Als een huis goed voelt is dat fijn. Maar er komt natuurlijk meer bij kijken. Je wilt later niet voor vervelende verassingen te komen staan. Waar je tijdens een bezichtiging op wilt letten:

Checklist

De locatie & de buurt

De locatie van een woning bepaalt voor een groot deel de waarde van de woning maar e buurt bepaalt of jij je thuis gaat voelen. Hoe zit het met de parkeergelegenheid? Voel je je veilig als je s ’avonds de hond uit laat? Loop op de dag van de bezichtiging lekker een rondje door de buurt om een beeld te krijgen.

Ook is het handig om de buurtvoorzieningen te bekijken. Op Huispedia kun je natuurlijk vinden wat er aanwezig is, maar door langs te gaan kun je kijken hoe het er is (bijv. scholen, speeltuinen en openbaar vervoer).

Het huis van buitenaf

Bij het bekijken van het huis is het belangrijk om te controleren wat de staat is van het dak, van het schilderwerk en van welk materiaal de kozijnen zijn (hout of kunststof?). Dit geeft je namelijk inzicht in kosten op korte & lange termijn. Ook kun je bijvoorbeeld de zonligging nagaan van het terras of de tuin. Neem hiervoor de tijd en stel vragen voor meer achtergrondinformatie.

Het huis van binnen

Eenmaal binnen het huis kijk je met een kritische blik. Bevalt de indeling van het huis? In welke conditie is de badkamer? Bevalt de keuken of wil je die direct vervangen? Allemaal voorbeelden van kritische (maar belangrijke) vragen die jij jezelf kan stellen.

Laat je niet afleiden door muurkleuren & meubilair. Maar geef wel aandacht aan de huidige stroomvoorzieningen zoals de hoeveelheid stopcontacten & de hoeveelheid groepen in de meterkast. Je wilt natuurlijk voorkomen dat er problemen ontstaan wanneer er te veel apparaten tegelijk aan staan. Dit is vaak ook een goed moment om naar de maandlasten van de huidige bewoner te vragen.

Duurzaamheid

De energiekenmerken van een woning beïnvloeden de maandlasten. Hoe zit het met de isolatie? De muren, het dak, de vloer: allemaal hebben ze invloed op het energieverbruik van de woning. Ga dit dus goed na. Mocht een huis op een duurzame manier energie opwekken dan is de verkopende partij vaak de eerste die het meldt. Mocht dit onderwerp niet voorbijkomen: vraag hiernaar.

Goed voorbereid naar een bezichtiging

Als koper wil je duidelijkheid. Tijdens een bezichtiging moet de verkopende partij je dat zoveel mogelijk geven. Maar zelf initiatief nemen heeft zeker voordelen. Zo houd je zelf de touwtjes in handen. Door Huispedia’s waarderapport op te vragen kun je meer inzichten vergaren nog vóór je een stap in de woning hebt gezet. Je leert met het waarderapport meer over de volgende punten:

Het waarderapport geldt als aanvulling op het bezichtigen van een woning. Bekijk hier een voorbeeldrapport.

Behoefte aan een aankoopmakelaar

Wil je graag iemand die je adviseert? Dan kan een makelaar met ervaring en lokale marktkennis je helpen. Op Huispedia vergelijk je gratis & vrijblijvend makelaars. We helpen je graag een makelaar te vinden die bij je past.

Als tijdens een bezichtiging blijkt dat de woning voldoet aan je woonwensen kan het onderhandelen beginnen. Welk bod ga jij op tafel leggen?

Bij dit onderdeel is het belangrijk dat je op de volgende punten let:

Onderhandelingsstrategie

Een onderhandelingsstrategie moet voorkomen dat je emoties een rol gaan spelen tijdens het bieden. Het kan lastig zijn om objectief en zakelijk te blijven, zeker wanneer een woning voldoet aan al je wensen. Toch wil je voorkomen dat je te veel betaalt.

Een onderhandelingsstrategie is volledig afhankelijk van een situatie. Je kijkt naar de huidige markt, de situatie van de verkoper en uiteraard naar je eigen positie. Heb je bijvoorbeeld haast met het vinden van een woning, dan ben je wellicht bereid om meer te bieden dan andere kopers.

Blijkt dat de verkoper al een nieuwe woning heeft gekocht, dan geeft dat mogelijk meer ruimte tijdens het onderhandelen. De verkoper zal dan juist zelf snel willen handelen.

Als je een aankoopmakelaar hebt aangenomen zal hij of zij helpen met het bepalen van de juiste strategie. Ook kan hij of zij advies geven over een realistisch bod.

Roerende zaken & Onroerende zaken

Bij het kopen van het huis is het belangrijk om te weten dat er onderscheid wordt gemaakt tussen roerende en onroerende zaken. Als je geen afspraken maakt met de verkoper, dan koop je alleen de onroerende zaak. Deze horen bij de woning en zijn niet (of moeilijk) verplaatsbaar. Denk aan een schuur, een inbouwkeuken of een garage.

Roerende zaken zijn spullen zoals een kast, spiegels of een bank (allemaal verplaatsbaar). Roerende zaken vallen niet onder de koop, tenzij anders is afgesproken.

Wat wel en niet achterblijft kan soms nog wat onduidelijk zijn. Dit voorkom je door de lijst van zaken in te vullen. Hierin staat wat wel en niet achterblijft in het huis.

Ontbindende voorwaarden

Met ontbindende voorwaarden voorkom je dat je vastzit aan de koop van een woning. Deze voorwaarden bepaal je vóórdat je het eerste bod uitbrengt. De meest voorkomende voorwaarden zijn:

• Financieringsvoorbehoud: Bij het uitbrengen van een bod weet je misschien nog niet of je de financiering rond krijgt. Mocht je niet kunnen voldoen aan de financiële eisen dan is dit de voorwaarde die de koop stopzet.
• Bouwkundige keuring: Heb je onvoldoende zicht op de bouwkundige staat van de woning? Dan wil je de koop kunnen annuleren wanneer bijvoorbeeld funderingsproblemen aan het licht komen.

Bieden

Ben je verliefd op een woning, dan kan het lastig zijn om objectief te blijven. Door je aan een biedingsstrategie te houden voorkom je dat je emoties de overhand laat nemen.

Als de strategie en de ontbindende voorwaarden duidelijk zijn, kun je een bod uitbrengen. Je kunt het voorstel vaak op verschillende manieren bij de verkopende partij indienen:

• Telefonisch
• Via E-mail
• Schriftelijk
• Via de website van de verkoopmakelaar

Veel mensen ervaren bieden en onderhandelen als spannend. Als je van tevoren genoeg informatie hebt gezien en je goed hebt voorbereid, kan je dit goed zelf. Heb je weinig ervaring met onderhandelen en heb je liever iemand die je adviseert? Een aankoopmakelaar kan in dat geval helpen. Hij of zij kent de spelregels, kan objectiever handelen en kan namens jou de onderhandelingen voeren. Benieuwd naar een goede makelaar? Vind en vergelijk hier de beste makelaars in jouw buurt.

Wat moet ik bieden?

De belangrijkste vraag bij de aankoop van een woning. Wat is een goed bod? Om een goede kans te maken is het cruciaal om te weten óf en hoeveel je tegenwoordig moet overbieden op een huis. Het Huispedia Waarderapport geeft je alle inzichten voor het winnende bod voor elke woning in Nederland. Zo kun jij zelf de regie pakken.

Bekijk een voorbeeld

Schriftelijkheidsvereiste

De aankoop van een woning moet schriftelijk worden vastgelegd volgens de wet. Als beide partijen tot een mondeling akkoord zijn gekomen, is de afspraak namelijk nog niet bindend.

Wanneer beide partijen akkoord zijn gegaan met de prijs, de ontbindende voorwaarden, de opleverdatum en andere eventuele afspraken, kan het koopcontract opgesteld worden. Is het koopcontract door beide partijen ondertekend? Dan is er aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan.

Juridische check op het koopcontract

Merk je dat je het moeilijk vindt om te bepalen of het koopcontract redelijk is? Dan kan het fijn zijn om samen met een ervaren jurist stapsgewijs door het koopcontract te gaan. Bekijk hier hoe je binnen 24 uur eenmalig gebruik maakt van een juridische expert. Met of zonder verzekering: dat bepaal jij.

Wettelijke bedenktijd

Heb je eindelijk het punt bereikt van een koopovereenkomst? Dan onderteken je als koper maar wat graag. Maar mocht er plotseling iets veranderen: na het ondertekenen heb je als koper het recht om binnen drie dagen alsnog af te zien van de koop. Dit heet de bedenktijd.

Belangrijk detail: van deze drie dagen moeten er tenminste twee werkdagen zijn.

In Nederland sluiten de meeste mensen een hypotheek af voor het financieren van een woning. De huidige regelgeving geeft kopers de mogelijkheid om 100% van de waarde van hun nieuwe woning te financieren met een lening. Overige kosten dien je zelf te financieren.

We leggen hieronder uit aan welke kosten je moet denken.

Een hypotheek afsluiten

Er zijn veel hypotheekvormen, rentes en aanbieders. Een hypotheek vinden die bij je past kan in het begin best een uitdaging zijn. Je vergelijkt verschillende aanbieders, berekent maandlasten en bekijkt dan wat het beste past bij jouw situatie. Welke hypotheken zijn er? En hoe kies je de beste aanbieder?

Lees meer over hypotheken

Een hypotheekadviseur

Je kan zelf onderzoek doen naar de mogelijkheden, maar je kan ook een hypotheekadviseur om advies vragen. Deze vergelijkt aanbieders, berekent maandlasten en kijkt naar je persoonlijke voorkeuren.

Het is belangrijk dat je weet welke mogelijkheden er bij jouw persoonlijke situatie passen. Wij helpen je daarom graag aan een hypotheekadviseur, gratis en vrijblijvend.

Hypotheekadvies

Kosten

Als koper maak je verschillende kosten die horen bij het kopen van een woning. Deze kosten moet je zelf financieren: je kunt hier dus geen extra geld voor lenen. Een overzicht is dan wel zo fijn.

Overdrachtsbelasting

Deze vorm van belasting betaal je bij het kopen van een woning. Dit is altijd een percentage van de woningwaarde. Er gelden voor verschillende doelgroepen verschillende tarieven.

• Ben je jonger dan 35 jaar en is je woning niet duurder dan 400.000 euro? | 0% (startersvrijstelling)
• Ben je jonger dan 35 jaar en is je woning duurder dan 400.000 euro? | 2%
• Ben je ouder dan 35 jaar? | 2%

Voor een startersvrijstelling moet je voldoen aan vier voorwaarden. De Rijksoverheid heeft ze op een rijtje gezet met een toelichting.

Woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt kennen een tarief van 8%. Het gaat hier om woningen waar de koper zelf niet het grootste deel van de tijd zal gaan wonen. Denk hierbij aan vakantiehuizen of woningen die ouders kopen voor hun kind.

Notaris kosten

Notarissen bepalen zelf hun tarieven. De kosten zijn natuurlijk afhankelijk van je vraag en situatie. Bij het kopen van een huis is het opstellen van een koopcontract belangrijk omdat hier alle gemaakte afspraken genoteerd staan. Het gaat hier om een juridisch document. De notariskosten voor een koopcontract variëren van 600 tot 1200 euro.

De overdracht van de woning vindt altijd plaats op een notariskantoor. De notaris controleert of er geen beslag op de woning ligt omdat de huidige eigenaar bijvoorbeeld openstaande schulden nog niet heeft betaald. Ook is het de taak van de notaris om de financiële kant van de overdracht te bewaken. Tarieven voor de overdracht van een woning variëren hier tussen de 800 tot 1600 euro.

Taxatiekosten

Een hypotheekverstrekker wil weten wat het huis waard is. In veel gevallen is een taxatierapport van een gecertificeerde taxateur nodig. Makelaars die betrokken zijn bij de koop mogen het rapport niet opstellen. Het inbrengen van een taxateur brengt kosten met zich mee: de taxatiekosten.

Makelaarscourtage

Maar de vraag is dan: wat zijn gangbare makelaarstarieven? In het jaar 2022 ligt de gemiddelde makelaarsvergoeding tussen de 0,85% en 1,25%. Hoeveel geld dit uiteindelijk is hangt dus af van de werkelijke koopprijs van je woning.

De vergoeding kan ook een vaste prijs zijn. Hierover kun je in veel gevallen onderhandelen. De hoogte van dit bedrag hangt af van de diensten die een makelaar voor je uitvoert.

De koop is definitief wanneer het koopcontract door koper en verkoper getekend is, de financiering rond is, de wettelijke bedenktijd verstreken is en de ontbindende voorwaarden niet (meer) van toepassing zijn. Op dat moment kan de overdracht plaatsvinden.

De notaris wil eerst weten of alle gegevens goed zijn doorgevoerd. Daarom stuurt hij of zij vóór de afgesproken leveringsdatum een concept-leveringsakte. Het is belangrijk dat je dan controleert of alle gegevens kloppen. Dit kan je zelf doen, of jouw makelaar kan je daarbij helpen als je die hebt. Heb je geen makelaar en wil je toch hulp, dan kun je een juridisch expert eenmalig om advies vragen.

Laatste check

Voor de overdracht inspecteer je de woning een laatste keer. Je wilt natuurlijk wel dat het in de afgesproken staat wordt opgeleverd. Als alles klopt kun je met een goed gevoel toeleven naar het laatste moment: het tekenen van de akte van levering.

De hypotheekverstrekker betaalt de koopsom aan de notaris en de notaris ontvangt van jou de betaling van openstaande kosten, zoals de overdrachtsbelasting. De notaris houdt deze bedragen vast tot er officieel getekend is.

Wanneer de notaris groen licht geeft teken je de akte van levering. Hiermee staat de woning officieel op jouw naam. De woning wordt door de notaris vervolgens ingeschreven bij het Kadaster.

Het is gelukt! Je bent nu officieel de eigenaar van je nieuwe woning. Een mooie reden om te proosten.