Huispedia Woningmarkt Trendrapport Q1 2025

Landelijk niveau

In het eerste kwartaal van 2025 werd in Nederland gemiddeld 4,8% boven de vraagprijs geboden bij de aankoop van een huis (zie Figuur 1). Dit is gemiddeld net zoveel als het vorige kwartaal. In het vierde kwartaal van 2024 stagneerde de gemiddelde overbieding. Er kan dus worden geconcludeerd dat deze stagnatie nu doorzet.

Figuur 1: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal

In Figuur 2 is te zien dat het percentage van biedingen boven de vraagprijs licht is toegenomen. Dit percentage steeg van 69,7% in het vierde kwartaal naar 70,3% in het eerste kwartaal. Tegelijkertijd daalde het percentage woningen welke onder de vraagprijs zijn verkocht van 23,2% naar 22,5%. Het percentage biedingen op de vraagprijs vertoonde een lichte stijging, van 7,2% naar 7,3%.

Figuur 2: Percentage van de woningen onder- of overgeboden per kwartaal

In Figuur 3 is de verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht te zien. Hierbij wordt de vraagprijs vergeleken met o.a. de vraagprijzen van vergelijkbare woningen. Figuur 3 toont aan dat in het eerste kwartaal een hoger percentage van de verkochte woningen (54,5%) laag in de markt is gezet in vergelijking met het vierde kwartaal (49,2%). Daarnaast daalt het percentage verkochte woningen met een hoge vraagprijs van 14,7% naar 10,8%. Het percentage woningen dat met een redelijke vraagprijs op de markt is gezet daalt van 36,1% naar 34,7%.

Figuur 3: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal

In Figuur 4 is te zien dat op woningen die laag in de markt worden gezet, nog steeds meer wordt overboden dan bij andere woningen. Staat een woning laag in de markt, dan werd daar het eerste kwartaal gemiddeld 5,7% boven de vraagprijs geboden. Dat is meer dan bij woningen met een redelijke vraagprijs (4,2%) of woningen die hoog in de markt zijn gezet (2,3%). Voor woningen die laag in de markt worden gezet, blijft het percentage overbieden gelijk ten opzichte van het vorige kwartaal. Op woningen die redelijk en hoog in de markt worden gezet is minder overboden ten opzichte van het vorige kwartaal.

Figuur 4: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs verdeeld per Huispedia vraagprijsinzicht per kwartaal

Naast statistieken over onder- en overbieden houdt Huispedia ook actief de prijshistorie bij van woningen die te koop worden gezet. Op nationaal niveau blijkt dat het percentage woningen waarvan de prijs is verlaagd, ten opzichte van het totaal aantal woningen dat te koop wordt aangeboden, daalt. In het eerste kwartaal van 2025 betrof 10% van alle woningen die te koop werden gezet een woning die opnieuw werd aangeboden met een lagere vraagprijs. Ten opzichte van het vorige kwartaal (12,1%) is dit een daling van 2,1 procentpunt.

Figuur 5: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal

Figuur 6 laat zien dat op woningen waarvan in 2025 de vraagprijs is verlaagd, met een gemiddelde overbieding van 0,6% een stuk minder werd overboden dan het landelijk gemiddelde (4,8%).

Figuur 6: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs

Figuur 7 laat zien dat bij bijna de helft van de in 2025 verkochte woningen met een verlaagde vraagprijs de woning uiteindelijk onder de vraagprijs verkocht. Dit is een stuk meer dan het landelijk gemiddelde van 22,5%.

Figuur 7: Verdeling van onder-, op-, of overbiedingen voor alle verkochte woningen vs. verkochte woningen met een prijsverlaging in het eerste kwartaal van 2025

Segment

Of er wordt overboden, hangt sterk af van het segment waarin een woning zich bevindt, zoals te zien is in Figuur 8. In het afgelopen kwartaal werd gemiddeld 5,3% boven de vraagprijs geboden voor woningen in het lagere segment (verkoopprijs onder €450.000), terwijl dit vorig kwartaal 5,2% was. In het middensegment (verkoopprijs tussen €450.000 en €1.000.000) werd gemiddeld 4,6% boven de vraagprijs geboden, evenveel als vorig kwartaal. In het hogere segment (verkoopprijs boven €1.000.000) wordt gemiddeld 0,2% overboden, terwijl dat vorig kwartaal nog 0,5% was.

Figuur 8: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per segment

In Figuur 9 is te zien dat het percentage verkochte woningen waarop is overboden licht is toegenomen. Dit geldt voor het lage en het hoge segment. 74% van de verkochte woningen in het lage segment is boven de vraagprijs verkocht, terwijl dat in het vierde kwartaal van 2024 73,3% betrof. Voor het middensegment is ook een kleine stijging te zien van 67,6% naar 68,5%. Een kleine daling (0,4%) zien we in het hoge segment waar in het eerste kwartaal 38,4% van de verkochte woningen boven de vraagprijs werd verkocht.

Figuur 9: Percentage van de verkochte woningen dat is overboden per kwartaal per segment

Figuur 10 laat op landelijk niveau zien dat het percentage verkochte woningen waarbij onderboden is, is gedaald ten opzichte van het vorige kwartaal. Dit geldt alleen voor het lage en middensegment. In het lage segment werd in het eerste kwartaal van 2025 bij 18,4% van de woningen onderboden, vergeleken met 19% vorig kwartaal. In het middensegment werd bij 24,7% van de verkochte woningen onderboden, terwijl het een kwartaal eerder om 26% ging. Het hoogste percentage van onderbieden wordt nog steeds waargenomen in het hoge segment, met 54,3%. Dat is zelfs een stijging van 0,7 procentpunt ten opzichte van het kwartaal ervoor.

Figuur 10: Percentage van de verkochte woningen dat is onderboden per kwartaal per segment

Uit Figuur 11 blijkt dat het percentage verkochte woningen dat laag in de markt is gezet voor alle segmenten is gestegen in het eerste kwartaal ten opzichte van het vorige kwartaal. In het lage segment steeg dit percentage van 55,3% naar 60,4%. Voor het middensegment steeg dit van 43,0% naar 49,2%. Het hoge segment liet een stijging van 28,2% zien naar 33,0%. Ten slotte is te zien dat er in alle segmenten relatief minder woningen worden verkocht met een redelijke of hoge vraagprijs.

Figuur 11: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal per segment

In Figuur 12 is goed te zien dat er ook grote verschillen zijn in het percentage vraagprijsverlagingen tussen de verschillende woningsegmenten. Woningen in het hoge segment worden het vaakst in prijs verlaagd, namelijk bij 18,9% van de woningen. In het middensegment werd in het eerste kwartaal 12,3% van de woningen die te koop werden gezet in prijs verlaagd. Voor het lage segment betrof dit 7,6%. In alle segmenten werden er minder woningen in prijs verlaagd en liggen de aantallen weer dicht bij de aantallen van twee kwartalen geleden. 

Figuur 12: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per segment

Woonobject

Figuur 13 toont de gemiddelde overbieding per kwartaal, uitgesplitst naar de twee types woonobjecten: “Appartement” en “Woonhuis”. Hier blijft de gemiddelde overbieding voor appartementen en woonhuizen vrijwel gelijk aan het vierde kwartaal van 2024. Landelijk gezien werd in het eerste kwartaal gemiddeld met 5,8% op appartementen en 4,4% op woonhuizen overboden.

Figuur 13: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per woonobject

Figuur 14 toont het percentage prijsverlagingen per kwartaal voor de twee types woonobjecten. Bij beiden neem het aantal prijsverlagingen af. In het eerste kwartaal van 2025 werd 11,4% van de appartementen in prijs verlaagd tegenover 13,8% een kwartaal eerder. Voor woonhuizen daalde het aantal prijsverlagingen van 11,2% in het vierde kwartaal van 2024 naar 9,3% afgelopen kwartaal.

Figuur 14: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per woonobject

Woontype

Bij bijna alle woningtypes is de gemiddelde percentuele overbieding in het eerste kwartaal afgenomen of gelijk gebleven ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024 (zie Figuur 15). Gemiddeld wordt er nog steeds het meest overboden op tussenwoningen (6,9%). Op appartementen en hoekwoningen werd in het vierde kwartaal respectievelijk 5,8%, 5,7% overboden. Alleen bij 2-onder-1-kapwoningen nam overbieden het afgelopen kwartaal toe, van 3,7% naar 3,8%. Bij vrijstaande woningen wordt er gemiddeld gezien onderboden met gemiddeld 0,3%.

Figuur 15: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per woontype

Wanneer wordt ingezoomd op appartementen, toont Figuur 16 aan dat het percentage prijsverlagingen in alle segmenten over de afgelopen kwartalen is gedaald. Opvallend is dat in het hoge segment een appartement relatief gezien meer dan twee keer zo vaak in vraagprijs werd verlaagd als in het lage segment.

Figuur 16: Percentage appartementen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per segment

Energielabel

Voor de woningen met label G, D, A en labels beter dan A is de gemiddelde overbieding licht toegenomen, met respectievelijk 0,4, 0,1, 0,1 en 0,6 procentpunt (zie Figuur 17). Woningen met label F, label E, label C en label B is de gemiddelde overbieding licht afgenomen, met respectievelijk 0,3, 0,2, 0,2 en 0,1 procentpunt. Woningen met energielabel B werden in het eerste kwartaal gemiddeld het hoogst overboden met 5,5%. Daarentegen worden woningen met energielabel G “slechts” met 2,6% overboden.

Figuur 17: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per energielabel

Voor de verschillende energielabels laat Figuur 18 zien dat de stijging van het percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht, in het eerste kwartaal een verschillend beeld laat zien. Bij bijna alle energielabels werd vaker overboden. Alleen bij woningen met label F (-0,1 procentpunt) en label E (-2,7 procentpunt) werd minder vaak boven de vraagprijs geboden. Bij woningen met label B werd het vaakst boven de vraagprijs geboden (74%), bij woningen met label G het minst vaak (57,2%).

Figuur 18: Percentage van de verkochte woningen dat is onderboden per kwartaal per energielabel

Figuur 19 toont met het Huispedia vraagprijsinzicht dat het aandeel woningen dat laag in de markt is gezet voor alle energielabels is gestegen in het eerste kwartaal van 2025 ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024. Woningen met energielabel G worden relatief gezien het vaakst laag in de markt gezet (62%). Woningen met energielabel A worden relatief gezien het vaakst een redelijke vraagprijs (38,4%), woningen met een beter energielabel dan A staan het vaakst hoog in de markt (11,6%).  

Figuur 19: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal per energielabel

Figuur 20 toont het percentage prijsverlagingen voor verschillende energielabels van woningen die zowel in het vierde kwartaal van 2024 als in het eerste kwartaal van 2025 te koop werden gezet. Hieruit blijkt dat voor elk energielabel minder woningen in vraagprijs zijn verlaagd. Woningen met energielabel G werden het vaakst in prijs verlaagd (12,4%), woningen met label B het minst (9,0%).

Figuur 20: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per energielabel

Bouwjaar

Ook op het gebied van bouwjaar is de gemiddelde overbieding ongeveer gelijk gebleven afgelopen kwartaal (zie Figuur 21). Alleen woningen met een bouwjaar van 2005 of later zijn het afgelopen kwartaal fors in overbieden gestegen, van 2,9% naar 3,7%. Op woningen die gebouwd zijn tussen 1945 en 1965 en tussen 1965 en 1985 wordt nog steeds het meest overboden, beiden met gemiddeld 5,6%. 

Figuur 21: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per bouwperiode

Hoe vaak er wordt overboden op woningen per bouwjaar is te zien in Figuur 22. Ook hier zijn de cijfers gelijk gebleven vergeleken met een kwartaal eerder. Het vaakst wordt boven de vraagprijs geboden op woningen met bouwjaar 1965-1985 (74%), het minst vaak op woningen die voor 1945 zijn gebouwd (65%). 

Figuur 22: Percentage van de verkochte woningen dat is overboden per kwartaal per bouwperiode

Figuur 23 laat zien dat het percentage verkochte woningen dat laag in de markt is gezet, voor alle bouwjaren is toegenomen. De stijging is het grootst bij woningen met bouwjaar voor woningen met bouwjaar 1965-1985. Daar stond in het vierde kwartaal van 2024 50,9% van de woningen laag in de markt en afgelopen kwartaal nam dit toe tot 58,6%. Voor woningen met bouwjaar 2005 en later worden de meeste woningen te koop gezet met een redelijke vraagprijs, namelijk 39,3%.

Figuur 23: Verdeling van Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal per bouwjaar periode

Provinciaal niveau

In Figuur 24 is op provinciaal niveau te zien dat in Utrecht gemiddeld het meest wordt overboden (8,1%) en in Zeeland het minst (1,2%).

Figuur 24: Gemiddelde overbieding eerste kwartaal van 2025 per provincie 

In Figuur 25 is op provinciaal niveau te zien dat in veel provincies het gemiddelde percentage overbieden slechts licht is veranderd. In de provincie Gelderland nam de gemiddelde overbieding het meest toe, van 4,5% naar 5%. In Noord-Holland en Friesland nam de gemiddelde overbieding juist het meest af. In Noord-Holland ging de gemiddelde overbieding van 5,3% naar 4,9%, in Friesland van 3,1% naar 2,7%.

Figuur 25: Gemiddelde overbieding per provincie per kwartaal

In Figuur 26 is zien dat de meeste provincies stabiel bleven of een toename lieten zien in het percentage verkochte woningen dat boven de vraagprijs is verkocht. Alleen Drenthe, Friesland en Noord-Holland laten een daling zien in het aantal verkochte woningen waarbij is overboden. De grootste daling was het afgelopen kwartaal te zien bij Friesland en Noord-Holland, beiden met 1,4 procentpunt De grootste stijging is te zien bij Gelderland en Overijssel, beiden met 2,7 procentpunt. Alleen in Zeeland wordt bij gemiddeld minder dan de helft van de woningen overboden (48,4%).

Figuur 26: Percentage van de verkochte woningen waarbij is overboden per kwartaal per provincie

De regionale verschillen in hoe een woning in de markt wordt gezet, zijn te zien in Figuur 27. In Drenthe werden woningen het minst vaak laag in de markt gezet (41,8%) in het afgelopen kwartaal, terwijl in Noord-Holland 61,1% de meeste verkochte woningen laag in de markt werden gezet. Daarnaast werden in Drenthe woningen het vaakst met een redelijke vraagprijs (42,2%) of hoog in de markt gezet (16%).

Figuur 27: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal per provincie

Figuur 28 laat over de verschillende provincies zien hoeveel procent van de woningen dat te koop is gezet in prijs is verlaagd per kwartaal. In alle provincies nam het aantal prijsverlagingen af vergeleken met een kwartaal eerder. Noord-Holland en Zeeland hebben relatief gezien het meeste prijsverlagingen met respectievelijk 12,9% en 12,7%. In Groningen werd de vraagprijs het minst vaak naar beneden aangepast (6,2%).

Figuur 28: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per provincie

Gemeentelijk niveau

Om op gemeentelijk niveau betrouwbare uitspraken te kunnen doen, worden alleen gemeenten met minimaal 50 verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2025 in overweging genomen. Dit resulteert in 257 geschikte gemeenten.

In Figuur 29 is de gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs te zien in de hoogste en laagste 5 gemeentes. In de gemeenten Utrecht (12%), IJsselstein (11,6%) en Nieuwegein (11,1%) werd het meest overboden in het eerste kwartaal. Toch zijn er ook tien gemeenten waar werd onderboden. Zo werd er in Wormerland (5,8%) en Sluis (4,3%) gemiddeld het meest onder de vraagprijs geboden. Bekijk hier de gemiddelde overbieding voor jouw gemeente.

Figuur 29: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs hoogste en laagste 5 gemeentes eerste kwartaal van 2025

In Figuur 30 wordt de verdeling van onder, op of boven de vraagprijs bieden voor de gemeenten weergegeven. Ook hier blijkt dat in Sluis relatief het grootste percentage woningen onder de vraagprijs is verkocht, namelijk 83,5%, waar het landelijk gemiddelde op 22,5 ligt%. In de gemeente Utrecht is voor het eerste kwartaal van 2025 het hoogste aandeel aan overboden woningen te vinden, namelijk 91,1%. Bekijk hier de verdeling van over- op de vraagprijs en onderbieden voor jouw gemeente.

Figuur 30: Verdeling over- en onderbieden hoogste en laagste 5 gemeentes eerste kwartaal van 2025

Ook op het gebied van het Huispedia vraagprijsinzicht voor verkochte woningen per gemeente zijn er aanzienlijke verschillen te zien (zie Figuur 31). In Leeuwarden werd 80% van de verkochte woningen laag in de markt gezet, terwijl 15,3% een redelijke vraagprijs had. Aan de andere kant zijn er gemeenten waar een veel lager percentage woningen met een lage vraagprijs is verkocht. Hoogeveen spant de kroon met slechts 18% van de verkochte woningen. In Meppel stonden de meeste woningen te koop tegen een redelijke vraagprijs (56%), in Vught was het aandeel hoog in de markt het grootst (30%). Bekijk hier de verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht voor jouw gemeente.

Figuur 31: Verdeling Huispedia vraagprijsinzicht hoogste en laagste 5 gemeentes eerste kwartaal van 2025

Stedelijk niveau

Uit Figuur 32 blijkt dat Utrecht de grootste uitschieter is als het gaat om het gemiddelde percentage van overbieden, met een waarde van 12,1%. Groningen volgt op de tweede plaats met 8,6%. Onder de grote steden wordt in Middelburg het minst overboden, met een gemiddeld percentage van slechts 1,1%.

Figuur 32: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per stad voor het eerste kwartaal van 2025

Uit Figuur 33 blijkt dat het percentage prijsverlagingen in het eerste kwartaal verschilt tussen de grote steden. In Maastricht wordt relatief gezien het vaakst een appartement te koop gezet met een verlaagde vraagprijs (16,2%), gevolgd door Eindhoven (15,9%) en Amsterdam (15,8%). In Zwolle gebeurde dit met 5,5% het minst vaak. Voor woonhuizen worden de meeste prijsverlagingen doorgevoerd in Amsterdam (15%) en Haarlem (15%) en het minst in Groningen (3,8%). De grootste verschillen tussen appartementen en woonhuizen zijn er in Maastricht (8,2 procentpunt).

Figuur 33: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per stad voor het eerste kwartaal van 2025

Over dit onderzoek

Voor dit onderzoek is data uit openbare bronnen als het Kadaster samengevoegd met gesloten data die direct van bij Huispedia aangesloten makelaars komt. Uitschieters die de representativiteit in twijfel trekken zijn niet meegenomen. Resultaten zijn voor een deel afhankelijk van het type woningen dat wordt verkocht gedurende een specifieke periode.