Burgemeester Goldbergstraat 23 7051 CD Varsseveld

Droom je van heel veel leefruimte met karakter .
Een zeer grote woning en een tweede woning en dat voor een prijs! op 1185 m2 eigen grond.

Waar vind je tegenwoordig nog een plek waar zoveel woonruimte, zoveel zelfstandigheid en zoveel potentie samenkomen? Op ruim 1 hectare eigen grond bevinden zich maar liefst twee afzonderlijke wooneenheden, verdeeld over de gemoderniseerde  boerderij en een separate recreatiewoning. Een unieke situatie die zich voor talloze woonvormen leent. Denk aan ouders en kinderen met ieder een eigen woning. Mantelzorg of een kangoeroewoning. Wonen met een gehandicapt familielid. Een samengesteld gezin. Maar ook aan verhuur en B&B. De ruimte is geschikt te maken voor een zorgconcept of een gezinshuis. En wat denk je van wonen én werken of als ZZP veel ruimte en opslag mogelijkheden hebben aan huis? Hier hoeft niemand op elkaars lip te zitten. Ieder heeft zijn eigen plek. En tóch woon je samen. Hoe gaaf is dat!

Kortom: een ruime vrijstaande woning met een extra woning , gelegen op een goede zicht locatie tegen het centrum aan van Varsseveld. Een object met zowel wooncomfort als investeringspotentie.  Binnen de bebouwde kom  van Varsseveld  in de Burgemeester Goldbergstraat ligt deze royale, sfeervolle jaren twintig woonboerderij is verdeeld in twee aparte wooneenheden op een perceel van maar liefst 1.185 m².  Een woning met zeer veel mogelijkheden die je eigenlijk op de locatie moet zien.

Deze boerderij bestaat uit twee zelfstandige wooneenheden no.21 en no.23, waardoor 

• 
  Deze woning bestaat dus uit twee aparte woonheden met beiden een eigen huisnummer 21-23 en beide een eigen kadastraal nummer dus ook een eigen WOZ aanslag. No. 21 perfect te gebruiken zou zijn als een zogenaamde ‘kangoeroe’-woning.
  Deze woning no.23 beschikt onder meer over een eigen oprit en diverse bijgebouwen, een royale stenen schuur, 3 garages, 1 werkplaats, kantoor en magazijn. 
  
  
• Het grote voordeel van deze woning is de ligging en de afstand tot de trein, het openbaar vervoer en de uitvalswegen in de naaste omgeving.
  
• Uitstekende parkeergelegenheid op eigen terrein, ook een grote vrachtwagen kan hier zonder problemen parkeren en kan laden en lossen.

Indeling woning No.23
Deze duurzame woning heeft een woon- industrie. 

Begane grond:
Via de voordeur komt u in de gang die de verschillende ruimtes met elkaar verbind, een open de trap van de bovenverdieping, een trap naar de kelder, woonkamer, kantoor en keuken.
Kozijn voordeur zijn in februari 2025 vervangen door kunststof deur en kozijn.
Kozijn en achterdeur zijn in februari 2025 vervangen door kunststof deur en kozijn.

De woonkamer:
De royale woonkamer is voorzien van een LG airco, verwarmen en koelen (2024), Hoog rendement Zwitserse houtkachel (2023). Deze woonkamer bevindt zich aan de voorzijde van de woning en beslaat de gehele front breedte van de woning met rondom ramen (Dubbel glas) uitzicht op voor en twee zijtuinen.
Een zijraam in okt.2025 voorzien van een nieuw kunststof kozijn met HR++ glas.

Kantoor;
In de gang tussen de woonkamer en de keuken bevindt zich een kantoor of wel een prachtige thuiswerkplek met uitzicht op de zijtuin.

De keuken:
De keuken heeft een verbindende functie met de voorzijde en achterzijde van de woning. Deze grote moderne keuken uit het jaar 2023 is gepositioneerd in een L-opstelling en voorzien van een groot kunststof kozijn 2023 voorzien van HR++ dubbel glas dat zorg draagt dat er veel daglicht binnen komt en er een mooi uitzicht is op de zijtuin. Tevens is dit raam in 2024 voorzien van een elektrisch rolluik.
Verwarming middels een Ecaros Frameless IR 700 W paneel dat aan het plafond gemonteerd is.

Bijkeuken- Deel, toilet, badkamer
Aansluitend de keuken zit zeer ruime bijkeuken, berging (Deel) In deze ruimte is plek voor de droger, wasmachine, extra koelkast en vriezer. Deze ruimte is tevens voorzien van een stalraam en een nieuw kunststof kozijn raam voorzien HR+ dubbel glas en kiepraam in 2023.
De achterdeur is in februari 2025 voorzien van een kunststof kozijn met kunststof deur.
In deze bijkeuken (Deel) bevinden zich de badkamer en de Toilet, extra koel-vrieskasten en de wasmachine en droger.

Bergzolder; 
Via deze bijkeuken (Deel) is ook een goed geïsoleerde dubbele bergzolder te bereiken via een vaste stalen trap. Deze zolder is voorzien van 2 klapramen, de tweede geïsoleerde zolder verdieping boven de deel is middels een ladder te bereiken en niet in gebruik. Beide zolders zijn rechtop beloopbaar en zijn geschikt voor meerdere opties. Deze bergzolders is vrij eenvoudig aan te passen als extra woonruimte.

Badkamer:
De badkamer is geheel vernieuwd en geïsoleerd in 2023 tevens voorzien van een kunststof kozijn met HRR + glas en kiepraam. Verwarming middels Sani 300 Black – infrarood paneel. De warmwatervoorziening van de badkamer wordt verwarmt middels een energiezuinige warmtepomp de ATAG ENERGION LYDOS HYBRID 100 (2023) die op de bergzolder geplaats is.

Toilet:
De toilet is gerenoveerd in 2023 , 

1e etage van de woning;
Via de open trap vanuit de gang bereik je de eerste verdieping waar je op de overloop toegang hebt tot 4 slaapkamers. Deze trap is aan de zijkant voorzien van een functionele stoeltjes lift en blijft zitten.
De 2 ruime slaapkamers  zitten aan de voorzijde van de woning en 2 slaapkamers zijn gepositioneerd aan de zijkant van de woning en beide voorzien van een dakkapel met  en aansluitend deze kamers zijn nog 2 kleine kamers aanwezig die in gebruik zijn als inloopkast.
De vier slaapkamers zijn in 2023 en 2025 voorzien van kunststof kozijnen en HR+ dubbel glas.

De ouder slaapkamer aan de voorzijde is in juli 2025 voorzien van een airco. Type: LG 2,5 Kw

2e etage: 
Boven de 6 kamers van de 1e verdieping bevind zich een beloopbare zeer grote goed geïsoleerde zolder die middels een luik te bereiken is en eenvoudig is toe te voegen aan de eventuele woonruimte.
Kelder;
Onder de trap naar de 1e verdieping toe zit een kleine kelder met de in 2024 vernieuwde meterkast, een gasaansluiting is NIET meer aanwezig. De kelder is voorzien van een klein kelderraam.

2023-2024
Comfort & duurzaamheid.
Deze woning heeft een Energielabel A+ (geldig van 2 mei 2026  tot 2 mei 2036)

De woning is heeft een goed geïsoleerd met dak-, en grotendeels voorzien van HR/HR+ dubbel glas. Het overige houtwerk worden in 2026  geschilderd.

Verder beschikt de woning over:
Zonnepanelen: 32 st x 405 = 12.960 Wattpiek > 10.850** kWh gemiddeld per jaar.

Opbrengst 5.852 kWh*** / 6.885 Wp Solar Fabrik

> Omvormer SolarEdge 5K-RWS - 3 Fase
> Omvormer SolarEdge 7k 3-fase
> 17 stuks Solar Fabric S4 405 monokristallijn all-black zonnepanelen (1,722 x 1,134)
> 15 stuks Glas-glas panelen AEG shingled ultra black 405Wp.
> 2 stuks 4.6kWh SolarEdge Home battery op een floorstand, uit te breiden naar 5.
> Installateur is Zevenbergen Zonne-energie Aalten.
De Back-up interface (Solar Edge) ten behoeve de mogelijkheid Off Grid 100 % zelfvoorzienend (stroom) te kunnen zijn is in voorbereiding.
Voor een slimme en efficiënte inzet van de panelen en de thuisbaterijen is de installatie voorzien van een energie management systeem.
Goed om te weten, de totale energiekosten zijn 60 euro per maand., jaar 2024.

Door het gebruik van de accu's en een dynamisch contract zijn de energie kosten slechts:
2025 gemiddeld 14,7 cent per kWh
2024 gemiddeld 22,1 cent per kWh 

Houtkachel:
 De zeer grote woonkamer is voorzien van een Zwitserse Hoog rendement Houtkachel.
(De Atika Viva 120 vermogen 4.8-5.6 kW) (jaar 2022)

Airco:
Tevens is deze woonkamer in 2024 voorzien van een airco voor het verwarmen in de winter en het mogelijk koelen in de zomer. (LG 3,5 kw  )

De gebouwen zijn voorzien van de diverse NEST brand-rookmelders, verbinding via de app.

• De bijgebouwen
  Deze bijgebouwen met een totaal oppervalk van van 160 M2 maken deze woning met bijgebouwen zeer geschikt voor een kleine zelfstandige met de werkplaats aan huis.
  
  1  Schuur-werkplaats met zolder. 7,5 x 12 meter
  De werkplaats is voorzien van een stalen werkbank, werkverlichting.
  Voorzien van een beloopbare bergzolder.
  Krachtstroom aanwezig.
  Voorzien van een zware waterpomp voor de tuin. (jaar 2023)
  Aan de buitenzijde van deze schuur is een overdekte parkeerplaats voor 1 auto, deze plek is nu in gebruik als houtopslag en deels voor de kippen.
  
  Geïsoleerde garage-werkplaats toegang via eigen oprit.
  Het voorste garage deel is voorzien van een grote hoge roldeur (Rolflex)  en en kleine bergzolder, deze garage bied de mogelijkheid tot het plaatsen van een 1 autobrug. Tevens is aan deze werkplaats een kantoor en inpandig magazijn verbonden.  Krachtstroom aanwezig.
• De totale oprit naar deze garage is geschikt voor vrachtwagens en bied ruimte om circa 8 auto's te kunnen parkeren.
  
  2 garageboxen 40 M2 hebben middels twee roldeuren met een eigen oprit toegang via de de Burgemeester Karstenstraat en zijn met een binnendeur verbonden met de garage-werkplaats.   (Huidige situatie verhuurd)
  Buitenzijde 3 parkeerplekken.
  
  Tuin:
  De woning heeft een ruime tuin aan de voorzijde, zijkant voorzien van mooie diverse beplanting. De voortuin is in 2024 voorzien van een zeer grote vijver met pomp- filterinstallatie en rondom voor een groot deel nieuw aangeplant. 
  
  Camerabewaking 24-7
  Op diverse plekken op het terrein zijn Full HD camera's met nachtzicht geplaatst (BASCOM)die 24/7 de voorzijde en achterzijde van de woning 100% in beeld hebben.
  De beelden zijn via een App en op de PC actueel te bekijken en of terug te kijken.
  Voorkomen is beter dan genezen.
  

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Indeling woning No. 21  (Duurzaam, ook een woning zonder gasaansluiting) 
(Te gebruiken als Bv. Mantelzorgwoning, Kangoeroe-woning, voor verhuur of als B&B te gebruiken)

Begane grond.

• Entree, hal met trapopgang en een vernieuwde toiletruimte.
  Badkamer met badkamermeubel en douche.
  Een slaapkamer aansluitend de badkamer op de begane verdieping is voorzien van een kunststof kozijn met kiepraam voorzien van HR+ glas 2024.
• Moderne dichte woonkeuken met keukenblok voorzien van; elektrische boiler, magnetron, elektrische kookplaat met afzuigkap en koelkast en wandkast met veel opbergruimte.
  Aansluitend een knusse woonkamer met veel daglicht en zicht op de tuin.
• Meterkast:
  In 2024 is de gehele meterkast vervangen en voldoet aan alle wettige normen. Voorzien van meerdere groepen en de noodzakelijke aardlekschakelaars.
  
  
• Eerste verdieping:
  Een ruime slaapkamer met een Velux dakraam.
  Deze kamer is voorzien van een airco/verwarming (2024)
  Electrische Boiler boven het trapopgang voor de warmwatervoorziening.
  
  
• Tuin;
  De zijtuin heeft zeer veel privacy, een besloten ligging met veel zon en een inpandige berging voor de fiets en tuingereedschappen en fiets.
  Tevens is er een extra ruime berging van 4x4 meter voorzien van twee openslaande terrasdeuren voorzien van dubbel glas. 
  Het zeer ruime zonnige terras is in 2024 geheel gerenoveerd zo is ook aan de voorzijde van de woning in de tuin een eigen parkeerplaats aangelegd van 25M2.
  In mei 2025 is er een mooie schutting geplaatst met afsluitbare tuindeur die de privacy van de tuin vergroot.
  
  
• Verwarming: (Woning is geheel van het gas af gegaan in 2023)
  > Verwarming en koeling woonkamer en keuken middels 1 LG Airco Unit.
  > Verwarming en koeling bovenverdieping middels 1 Lg Airco unit.
  > Verwarming badkamer middels een Sani 400 Black – infrarood paneel.
  
  
• Optie-1:
  Ook is er een mogelijkheid om de beide woningen in oorspronkelijke staat terug te brengen en er zouden dan twee ruime eengezinswoningen overblijven.
  De werkzaamheden zouden bestaan uit: Het plaatsen van een muur in de dubbele woonkamer van nummer 23 en een doorgang maken naar de woonkamer van No.21
  Boven de overloop weer opsplitsen door het plaatsen van een muurtje zodat de slaapkamer verdeling weer origineel kan worden. 3 kamers no.23 en 3 kamers no.21.
• Optie-2:
  Woning no.21 verhuren. (Huidige status verhuurd)
  
• Optie-3:
  Woning no.21 als zorgwoning gebruiken.
• Optie-4:
  Woning no.21 verhuren als B&B.

• 
  
• Overdracht en toekomst.
  Onze reden om deze woning te verkopen is dat wij naar bv een kleiner huis of appartement of dergelijke willen overstappen, hoe wat en wanneer weten wij niet maar de mix van factoren in deze zullen voor ons bepalend zijn en deze mix bestaat uit:  "De gezondheid, overleg en een acceptabel bod en de tijd om zelf iets anders te zoeken".  Momenteel zijn wij zelf op zoek naar een appartement binnen de gemeente oude IJssel streek en Doetinchem. Wij hebben nu in de reële planning staan medio 2027/28/29/30 te willen verhuizen. Dus mocht je een win-win situatie, een kans zien, praten kost niets.

Varsseveld
Varsseveld is gunstig gelegen als het gaat om bereikbaarheid. Het dorp heeft een eigen treinstation, dat de inwoners verbindt met steden zoals Doetinchem, Arnhem en verder.
Ook de busverbinding Doetinchem - Enschede lijn 74 stopt bij het station, zo ook de buurtbus lijn 194 Zelhem-Aalten.

Ook ligt Varsseveld gunstig ten opzichte van snelwegen. Het is te bereiken via de N18, die aansluit op de A18-snelweg, waardoor steden zoals Enschede, Doetinchem en Arnhem gemakkelijk te bereiken zijn met de auto.

Het buitengebied rondom Varsseveld is werkelijk adembenemend. Gelegen in de weelderige regio van de Achterhoek, biedt het dorp een schitterende omgeving voor natuurliefhebbers. Met uitgestrekte bossen, groene weilanden en de rivier de Oude IJssel, is Varsseveld een paradijs voor wandelaars, fietsers en iedereen die van de natuur houdt. De rust en schoonheid van het landschap maken het gebied uitermate geschikt voor ontspannende wandelingen en fietstochten.

Naast de natuur en de goede bereikbaarheid biedt Varsseveld ook een scala aan voorzieningen voor haar inwoners en bezoekers. Er zijn winkels, supermarkten, restaurants en andere lokale bedrijven die zorgen voor de dagelijkse behoeften. De combinatie van een prachtig landschap, uitstekende bereikbaarheid en diverse voorzieningen maakt Varsseveld tot een aantrekkelijke en leefbare plek in de Achterhoek.