Huispedia Woningmarkt Trendrapport Q4 2025

Inzichten op landelijk niveau 

Gemiddelde overbieding neemt af in het vierde kwartaal

In figuur 1 is te zien dat over het gehele vierde kwartaal van 2025 de gemiddelde overbieding afnam. In het vierde kwartaal werd gemiddeld met 5,2% boven de vraagprijs geboden. Een kwartaal eerder bedroeg dit 5,8%. 

Figuur 1: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal

Frequentie van overbieden neemt ook af in het vierde kwartaal

In figuur 2 is te zien dat het percentage van biedingen boven de vraagprijs ook is gedaald in het vierde kwartaal. Dit percentage daalde van 74,7% in het derde kwartaal naar 73% in het vierde kwartaal. Tegelijkertijd steeg het percentage woningen welke onder de vraagprijs zijn verkocht van 18,6% naar 20,1%. Het percentage biedingen op de vraagprijs vertoonde ook een lichte stijging, van 6,8% naar 6,9%.

Figuur 2: Percentage van de woningen onder- of overgeboden per kwartaal

Woningen worden veel minder vaak laag in de markt gezet
In figuur 3 is de verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht te zien. Hierbij wordt de vraagprijs vergeleken met de Huispedia Woningwaarde. Figuur 3 toont aan dat in het vierde kwartaal woningen een stuk minder vaak laag in de markt (onder de waarde) worden gezet dan een kwartaal eerder: dit nam af van 55% tot 48,1% van de woningen. Daarnaast neem het percentage verkochte woningen met een redelijke vraagprijs (binnen de waarde) juist toe van 35,6% naar 39,2%. Ook worden woningen vaker met een vraagprijs boven de waarde te koop gezet, een toename van 9,5% naar 12,7% van de verkochte woningen.

Figuur 3: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal

Op woningen die laag in de markt staan wordt het meest overboden
In figuur 4 is te zien dat op woningen die laag in de markt worden gezet, nog steeds meer wordt overboden dan bij andere woningen. Staat een woning laag in de markt, dan werd daar het vierde kwartaal gemiddeld 6,1% boven de vraagprijs geboden. Dat is meer dan bij woningen met een redelijke vraagprijs (4,6%) of woningen die hoog in de markt zijn gezet (1,9%). Voor woningen die laag of redelijk in de markt worden gezet, is het percentage overbieden toegenomen ten opzichte van het vorige kwartaal. Op woningen die hoog in de markt worden gezet is minder overboden ten opzichte van het vorige kwartaal.

Figuur 4: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs verdeeld per Huispedia vraagprijsinzicht per kwartaal

Prijsverlagingen nemen verder toe
Naast statistieken over onder- en overbieden houdt Huispedia ook actief de prijshistorie bij van woningen die te koop worden gezet. Op nationaal niveau blijkt uit figuur 5 dat woningen opnieuw vaker in vraagprijs worden verlaagd. In het vierde kwartaal van 2025 werd 12,7% van alle woningen die te koop werden gezet later opnieuw aangeboden met een lagere vraagprijs. Ten opzichte van het vorige kwartaal (11,7%) is dit een toename van 1 procentpunt.

Figuur 5: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal

Op woningen met een prijsverlaging wordt fors minder overboden
Figuur 6 laat zien dat in het vierde kwartaal minder werd overboden op woningen met een verlaagde vraagprijs. Bij deze woningen wordt 3,1% boven de vraagprijs geboden, terwijl bij het landelijk gemiddelde 5,2% boven de vraagprijs wordt geboden.

Figuur 6: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs

Bij meer dan een kwart van de woningen met een prijsverlaging wordt onderboden
Figuur 7 laat zien dat bij bijna een derde van de verkochte woningen met een verlaagde vraagprijs de woning uiteindelijk onder de vraagprijs wordt verkocht (27,3%). Dit is meer dan het landelijk gemiddelde van 20,1%.

Figuur 7: Verdeling onder-, op-, of overbiedingen voor alle verkochte woningen vs. verkochte woningen met een prijsverlaging in het vierde kwartaal van 2025

Overbieden gebeurt nu gemiddeld in alle segmenten
Figuur 8 laat zien dat er in het vierde kwartaal in alle segmenten gemiddeld werd overboden. In het lage segment (verkoopprijs onder €450.000) werd gemiddeld 5,7% boven de vraagprijs geboden. In het middensegment (verkoopprijs tussen €450.000 en €1.000.000) werd gemiddeld 5,1% overboden.

In het hoge segment (verkoopprijs boven €1.000.000) lag de gemiddelde overbieding op 1,1%.

Figuur 8: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per segment

Hoe vaak wordt overboden neemt af over alle segmenten
Figuur 9 laat zien dat in het vierde kwartaal overbieden over alle segmenten afnam. In het middensegment nam de frequentie van overbieden het sterkst af (van 74,4% van de verkochte woningen tot 72,6%), terwijl dit in het hoge segment (verkoopprijs boven €1.000.000) juist het minst afnam, van 44,7% naar 44,6% van de verkochte woningen.

Figuur 9: Percentage van de verkochte woningen dat is overboden per kwartaal per segment

In alle segmenten vaker prijsverlagingen, toename het grootst in lage segment
Figuur 10 laat zien dat het vierde kwartaal van 2025 in alle segmenten meer woningen in prijs zijn verlaagd. In het lage segment nam dit het meest toe, met 1,6 procentpunt van 8,9% naar 10,5%. In het middensegment nam dit toe van 14,1% tot 14,7%. En in het hoge segment was de laagste toename te zien: van 18,5% naar 19%.

Figuur 10: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per segment

Prijsverlagingen namen het hardst toe voor appartementen

Figuur 11 laat zien dat prijsverlagingen zowel bij appartementen als bij woonhuizen vaker voorkwamen. De toename was bij appartementen (1,4 procentpunt) groter dan bij woonhuizen (0,7 procentpunt).

Figuur 11: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per woontype

Gemiddeld werd op alle type woningen overboden afgelopen kwartaal
Figuur 12 laat zien dat voor alle type woningen in het vierde kwartaal van 2025 gemiddeld werd overboden. Op tussenwoningen werd gemiddeld het meest overboden (6,9%), op vrijstaande woningen gemiddeld het minst (0,7%).

Figuur 12: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per woontype

Grootste toename in prijsverlagingen bij woningen met label E
Figuur 13 laat zien dat in het vierde kwartaal van 2025 de vraagprijs vaker is verlaagd voor bijna elk energielabel. Vooral woningen met energielabel E werden een stuk vaker in vraagprijs verlaagd, een toename van 2,7 procentpunt. Alleen woningen met energielabel A+ of beter werden minder vaak in vraagprijs verlaagd. Het gaat hier om een afname van 0,2 procentpunt.

Figuur 13: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per energielabel

Makelaarsprestaties

In Tabel 1 zijn de verkoopprestaties van makelaars inzichtelijk gemaakt. Hierbij worden twee groepen makelaars meegenomen: de groep van makelaars die in 2025 de 25% hoogste gemiddelde meerwaarde realiseerden en de groep van makelaars die in 2025 de 25% laagste gemiddelde meerwaarde realiseerden.

Uit Tabel 1 blijken grote verschillen in makelaarsprestaties. Hiervoor zijn de prestaties van de top 25% best presterende makelaars van 2025 vergeleken met die van de 25% minst presterende makelaars.

Specifiek in het vierde kwartaal van 2025, lagen de verkoopprijzen van de top 25% makelaars gemiddeld 3,33% boven de Huispedia Woningwaarde. Het gemiddelde verschil bedroeg €23.212,50. De 25% minst presterende makelaars verkochten woningen juist 5,38% onder de Huispedia Woningwaarde. Het gemiddelde verschil was €15.906,79.

Gemiddelde verschil tussen verkoopprijs en Huispedia Woningwaarde in procenten in Q4 (meerwaarde)

Gemiddelde verschil tussen verkoopprijs en Huispedia Woningwaarde in euro’s in Q4 (meerwaarde)

25% best presterende makelaars over 2025

3,33%

23.212,50

25% minst presterende makelaars over 2025

-5,38%

-15.906,79

Tabel 1: Verschillen in verkoopopbrengsten 25% best presterende makelaars vs. 25% minst presterende makelaars

Inzichten op provinciaal niveau

In Utrecht en Groningen wordt gemiddeld het hoogst overboden, in Zeeland het laagst

In figuur 14 is op provinciaal niveau te zien dat in Utrecht en Groningen gemiddeld het hoogst wordt overboden (beiden 8,4%) en in Zeeland het laagst (2%).

Figuur 14: Gemiddelde overbieding vierde kwartaal van 2025 per provincie

Gemiddelde overbieding neemt in Groningen het meest af

In figuur 15 is op provinciaal niveau te zien dat in alle provincies het gemiddelde percentage overbieden is afgenomen. In de provincie Groningen nam de gemiddelde overbieding het meest af: van 9,4% in het derde kwartaal tot 8,4% in het vierde kwartaal van 2025.

 Figuur 15: Gemiddelde overbieding per provincie, per kwartaal

Vaakst overbieden in Flevoland, in Zeeland het minst vaak

In figuur 16 is op provinciaal niveau te zien dat in bijna alle provincies minder vaak werd overboden. In de provincie Flevoland werd het vaakst overboden (85,3%), in Zeeland juist het minst vaak (52,6%). Alleen in Gelderland werd vaker overboden in het vierde kwartaal van 2025 (75,4%) vergeleken met een kwartaal eerder (75,3%).

Figuur 16: Percentage van de verkochte woningen waarbij is overboden per kwartaal per provincie

Meeste woningen staan nog laag in de markt, maar in het hele land wordt deze vraagprijsstrategie minder populair

De regionale verschillen in hoe een woning in de markt wordt gezet, zijn te zien in figuur 17. In Flevoland werden de meeste woningen laag in de markt gezet: 55,5% van de woningen had hier een vraagprijs onder de waarde van de woning.

In Friesland werden juist de minste woningen met een te lage vraagprijs te koop gezet: 32,6%. Het hanteren van een redelijke vraagprijs die past bij de waarde van de woning is hier het populairst, dit gebeurt bij bijna de helft van de woningen (45,5%).

Ook woningen hoog in de markt zetten is in Friesland populair: bij 21,7% van de woningen lag de vraagprijs hoger dan de woningwaarde. In de provincie Flevoland gebeurde dat juist het minst, bij slechts 7,8% van de woningen.  

Figuur 17: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal per provincie

Meeste prijsverlagingen in Noord-Holland, minste in Groningen

Figuur 18 laat over de verschillende provincies zien hoeveel procent van de woningen opnieuw te koop is gezet met een lagere vraagprijs. In bijna alle provincies nam het aantal prijsverlagingen toe vergeleken met een kwartaal eerder, behalve in Zeeland en Gelderland. Hier kwamen prijsverlagingen minder vaak voor. In Zeeland nam dit af van 13,8% tot 13,6%, terwijl dit in Gelderland afnam van 9,2% tot 9,1% van de woningen.

In Noord-Holland werden wederom woningen het vaakst opnieuw te koop gezet met een lagere vraagprijs: dit gebeurde bij 16,7% van alle woningen. In Groningen werd de vraagprijs wederom het minst vaak naar beneden aangepast (8,5%).

Figuur 18: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per provincie

Inzichten op gemeentelijk niveau

Hoogst overboden in en rondom Utrecht, juist onderboden in Rhenen

Om op gemeentelijk niveau betrouwbare uitspraken te kunnen doen, worden alleen gemeenten met minimaal 50 verkochte woningen in het vierde kwartaal van 2025 in overweging genomen. Dit resulteert in 314 geschikte gemeenten. 

In figuur 19 is de gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs te zien in de hoogste en laagste 5 gemeenten. In de gemeenten Utrecht (13%) en Nieuwegein (11,8%) werd opnieuw het meest overboden in het vierde kwartaal. Toch zijn er ook gemeenten waar werd onderboden. Zo werd er in Sluis (-4,9%), Rijswijk (-4,6%), en Bergen (-1,7%) gemiddeld het meest onder de vraagprijs geboden.

Voor de complete lijst met alle geschikte gemeenten, zie figuur 22.

Figuur 19: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs hoogste en laagste 5 gemeentes vierde kwartaal van 2025

Vaakst onderboden in Sluis terwijl in Westervoort, Houten en Utrecht juist vaakst overboden

In figuur 20 wordt de verdeling van onder, op of boven de vraagprijs bieden voor de gemeenten weergegeven. Hieruit blijkt dat in Sluis relatief het grootste percentage woningen onder de vraagprijs is verkocht, namelijk 75,5%, waar het landelijk gemiddelde op 20,1% ligt. In de gemeenten Westervoort, Houten en Utrecht is voor het vierde kwartaal van 2025 het hoogste aandeel aan overboden woningen te vinden, namelijk 90,9%.

Voor de complete lijst met alle geschikte gemeenten, zie figuur 23.

Figuur 20: Verdeling over- en onderbieden hoogste en laagste 5 gemeentes vierde kwartaal van 2025

Woningen vaakst laag in de markt in Peel en Maas, minst in Schagen

Ook op het gebied van het Huispedia vraagprijsinzicht voor verkochte woningen per gemeente zijn er aanzienlijke verschillen te zien (zie figuur 21). In Utrecht werd 78,7% van de verkochte woningen laag in de markt gezet. Aan de andere kant zijn er gemeenten waar een veel lager percentage woningen met een lage vraagprijs is verkocht. Wijk bij Duurstede spant de kroon met slechts 11,4% van de verkochte woningen. In Leusden worden opmerkelijk veel woningen (61%) juist met een redelijke vraagprijs te koop gezet.

Voor de complete lijst met alle geschikte gemeenten, zie figuur 24.

Figuur 21: Verdeling Huispedia vraagprijsinzicht hoogste en laagste 5 gemeentes vierde kwartaal van 2025

Figuur 22: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per gemeente vierde kwartaal van 2025

Figuur 23: Verdeling van onder, op of boven de vraagprijs bieden over verkochte woningen per gemeente voor het vierde kwartaal van 2025.

Figuur 24: Verdeling Huispedia vraagprijsinzicht per gemeente vierde kwartaal van 2025

Inzichten op stedelijk niveau

 Hoogst overboden in Utrecht, het laagst in Middelburg

Uit figuur 25 blijkt dat Utrecht de grootste uitschieter is als het gaat om het gemiddelde percentage van overbieden, met een gemiddelde overbieding van 13,2%. Groningen volgt op de tweede plaats met 10,8%. Onder de grote steden wordt in Middelburg het minst overboden, met een gemiddeld percentage van 3,2%.

 Figuur 25: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per stad voor het vierde kwartaal van 2025

Woningen vaakst in prijs verlaagd in Amsterdam

Uit figuur 26 blijkt dat het percentage prijsverlagingen in het vierde kwartaal verschilt tussen de grote steden. In Amsterdam worden woningen relatief het vaakst opnieuw te koop gezet met een andere vraagprijs. Dit gebeurt hier bij 21% van de appartementen en bij 22% van de woonhuizen. In Assen worden zowel appartementen (3,7%) als woonhuizen (4,5%) het minst in prijs verlaagd.

Figuur 26: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per stad voor het vierde kwartaal van 2025 

Toegankelijkheid: woningaanbod, vraag en transacties

Opnieuw duizenden extra woningen beschikbaar door ‘open voor interesse’

Om op de woningmarkt meer woningen beschikbaar te maken, biedt Huispedia woningeigenaren de optie om hun woning ‘open voor interesse’ te zetten. Uit figuur 27 blijkt dat hierdoor aan het eind van het vierde kwartaal bijna 7.000 woningen beschikbaar zijn gekomen.

Figuur 27: Aantal woningen dat ‘open voor interesse’ staat op Huispedia

Minder bezichtigingen in het vierde kwartaal van 2025

Uit figuur 28 blijkt dat het aantal bezichtigingen per te koop gezette woning in het vierde kwartaal van 2025 6,5% lager lag dan het aantal bezichtigingen in het derde kwartaal van 2025.  

Figuur 28: Index van het aantal bezichtigingen per te koop gezette woning per kwartaal, met Q3 als index = 100

Aantal verkochte woningen neemt toe over de hele linie

Uit figuur 29 blijkt dat in het vierde kwartaal van 2025 74.958 woningen werden verkocht. Dat is 10% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder en 8,3% meer dan vorig kwartaal.  

Figuur 29: Aantal verkochte woningen per kwartaal