Huispedia Woningmarkt Trendrapport Q2 2025

De Nederlandse woningmarkt zit compleet op slot. Huispedia gaat dat doorbreken. Dat doen we door alle belangrijke inzichten toegankelijk te maken voor iedereen, meer woningen beschikbaar te maken en een vloeiend en soepel koop- en verkoopproces te faciliteren. Huispedia biedt met dit trendrapport de belangrijkste inzichten in de woningmarkt en rapporteert over de voortgang om meer woningen beschikbaar te maken.

Bekijk hier hoe er in jouw gemeente wordt geboden.

Inzicht op landelijk niveau

Gemiddelde overbieding neemt licht toe

In het tweede kwartaal van 2025 werd in Nederland gemiddeld 5% boven de vraagprijs geboden bij de aankoop van een huis (zie Figuur 1). Dit is gemiddeld iets meer dan in het vorige kwartaal, maar geen grote verandering: in het eerste kwartaal van 2025 werd gemiddeld 4,7% boven de vraagprijs geboden.

Figuur 1: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal

Frequentie van overbieden neemt licht toe

In Figuur 2 is te zien dat het percentage van biedingen boven de vraagprijs ook licht is toegenomen. Dit percentage steeg van 69,9% in het eerste kwartaal naar 70,6% in het tweede kwartaal. Tegelijkertijd daalde het percentage woningen welke onder de vraagprijs zijn verkocht van 22,9% naar 22,2%. Het percentage biedingen op de vraagprijs vertoonde ook een lichte daling, van 7,2% naar 7,1%.

Figuur 2: Percentage van de woningen onder- of overgeboden per kwartaal

Woningen worden op dezelfde manier in de markt gezet
In Figuur 3 is de verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht te zien. Hierbij wordt de vraagprijs vergeleken met de waarde van de woning. Figuur 3 toont aan dat in het tweede kwartaal een iets hoger percentage van de verkochte woningen (50,2%) laag in de markt is gezet in vergelijking met het eerste kwartaal (48,5%). Daarnaast daalt het percentage verkochte woningen met een hoge vraagprijs van 16,4% naar 14,4%. Het percentage woningen dat met een redelijke vraagprijs op de markt is gezet steeg licht van 35,1% naar 35,3%.

Figuur 3: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal

Op woningen die laag in de markt staan wordt het meest overboden
In Figuur 4 is te zien dat op woningen die laag in de markt worden gezet, nog steeds meer wordt overboden dan bij andere woningen. Staat een woning laag in de markt, dan werd daar het tweede kwartaal gemiddeld 6,1% boven de vraagprijs geboden. Dat is meer dan bij woningen met een redelijke vraagprijs (4,6%) of woningen die hoog in de markt zijn gezet (1,9%). Voor woningen die laag of redelijk in de markt worden gezet, is de gemiddelde overbieding toegenomen ten opzichte van het vorige kwartaal. Op woningen die hoog in de markt worden gezet is lager overboden ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025.

Figuur 4: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs verdeeld per Huispedia vraagprijsinzicht per kwartaal

Woningen iets vaker in prijs verlaagd
Naast statistieken over onder- en overbieden houdt Huispedia ook actief de prijshistorie bij van woningen die te koop worden gezet. Op landelijk niveau blijkt dat het percentage woningen waarvan de prijs is verlaagd, ten opzichte van het totaal aantal woningen dat te koop wordt aangeboden, licht toe is genomen. In het tweede kwartaal van 2025 heeft 10,4% van de te koop gezette woningen eerder te koop gestaan, maar met een hogere vraagprijs. Ten opzichte van het kwartaal ervoor (10%) is dit een toename van 0,4 procentpunt.

Figuur 5: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal

Op woningen met een prijsverlaging wordt gemiddeld de nieuwe vraagprijs geboden
Figuur 6 laat zien dat op woningen waarvan in het tweede kwartaal van 2025 de vraagprijs is verlaagd niet wordt overboden. Bij deze woningen wordt gemiddeld de vraagprijs geboden, terwijl bij het landelijk gemiddelde boven de vraagprijs wordt geboden (5%).

Figuur 6: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs in het tweede kwartaal van 2025

Bij bijna de helft van de woningen met een prijsverlaging wordt onderboden
Figuur 7 laat zien dat bij bijna de helft van de verkochte woningen (46,9%) met een verlaagde vraagprijs de woning uiteindelijk onder de vraagprijs verkocht. Dit is een stuk meer dan het landelijk gemiddelde van 22,2%.

Figuur 7: Verdeling van onder-, op-, of overbiedingen voor alle verkochte woningen vs. verkochte woningen met een prijsverlaging in het tweede kwartaal van 2025

Alleen in lage segment vaker prijsverlagingen
Figuur 8 laat zien dat in het middensegment (verkoopprijs tussen €450.000 en €1.000.000) en in het hoge segment (verkoopprijs boven €1.000.000) minder woningen in prijs zijn verlaagd. In het middensegment nam dit af van 12,3% tot 12%, in het hoge segment van 18,9% naar 15,9%. In het lage segment (verkoopprijs onder €450.000) werd de vraagprijs vaker verlaagd: dit nam toe van 7,6% in het eerste kwartaal tot 8,2% in het tweede kwartaal van 2025.

Figuur 8: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per segment

Gemiddeld wordt meer overboden op appartementen dan op woonhuizen
Figuur 9 laat zien dat er, net als in het vorige kwartaal, gemiddeld hoger wordt overboden op appartementen dan op woonhuizen. Gemiddeld wordt op appartementen met 5,9% boven de vraagprijs geboden, terwijl dit voor woonhuizen 4,6% is. Vergeleken met het eerste kwartaal van 2025, nam dit voor appartementen met 0,4 procentpunt en voor woonhuizen met 0,2 procentpunt toe.

Figuur 9: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per woonobject

Bij woningen met energielabel F of beter dan A nam overbieden af
Figuur 10 laat zien dat in het tweede kwartaal van 2025 gemiddeld het hoogst boven de vraagprijs werd geboden bij woningen met energielabel C. Gemiddeld werd hier met 5,8% boven de vraagprijs geboden, meer dan vorig kwartaal (5,3%). De gemiddelde overbieding nam toe voor woningen met alle energielabels, behalve bij woningen met energielabel F (van 3,2% naar 3,1%) en voor woningen met een energielabel beter dan A (van 4,2% naar 3,8%).

Figuur 10: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per energielabel

Vraagprijs vaker verlaagd bij woningen met energielabel B of beter
Figuur 11 laat zien dat het aantal woningen dat in prijs is verlaagd voor alle energielabels is afgenomen, behalve voor woningen met energielabel B, A of beter dan A. Voor deze woningen is het aantal woningen dat in prijs is verlaagd juist toegenomen met respectievelijk 0,5 (energielabel B), 1 (energielabel A) en 1,3 procentpunt (energielabel A+ of beter).

Figuur 11: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per energielabel

Iets minder hoog overboden bij woningen met een bouwjaar van 2005 en later
Figuur 12 laat zien dat voor vrijwel alle bouwjaren de gemiddelde overbieding licht is toegenomen. Alleen bij woningen met een bouwjaar van 2005 of later werd juist iets minder hoog boven de vraagprijs geboden: in het eerste kwartaal was dit 3,5%, terwijl dit in het tweede kwartaal afnam tot 3,4%.

Figuur 12: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per bouwperiode

Inzichten op provinciaal niveau

In Utrecht wordt gemiddeld het hoogst overboden, in Zeeland het minst

In Figuur 13 is op provinciaal niveau te zien dat in Utrecht gemiddeld het meest wordt overboden (8%) en in Zeeland het minst (1,7%).

Figuur 13: Gemiddelde overbieding tweede kwartaal van 2025 per provincie

Minder hoog overboden in Flevoland, juist hoger in Friesland, Gelderland, Zeeland en Drenthe

In Figuur 14 is op provinciaal niveau te zien dat in veel provincies het gemiddelde percentage dat boven de vraagprijs wordt geboden slechts licht is veranderd. Alleen in de provincie Flevoland nam de gemiddelde overbieding af, van 5,9% naar 5,4%. De gemiddelde overbieding nam het meest toe in Friesland (2,5% naar 3,1%), Gelderland (4,9% naar 5,4%), Zeeland (van 1,2% naar 1,7%) en Drenthe (van 4,8% naar 5,2%).

Figuur 14: Gemiddelde overbieding per provincie per kwartaal

Vaakst overbieden in Flevoland, in Zeeland het minst vaak

In Figuur 15 is zien dat de meeste provincies stabiel bleven of een toename lieten zien in het percentage verkochte woningen dat boven de vraagprijs is verkocht. Er werd alleen minder vaak boven de vraagprijs geboden in Drenthe (van 66,3% naar 66%), Flevoland (van 82,5% naar 81,6%) en Utrecht (van 79,3% naar 78,3%). In Flevoland wordt gemiddeld nog wel het vaakst overboden (bij 81,6% van de verkochte woningen), in Zeeland juist het minst (bij 50,1% van de verkochte woningen).

Figuur 15: Percentage van de verkochte woningen waarbij is overboden per kwartaal per provincie

In Flevoland staan woningen het vaakst laag in de markt, in Drenthe het vaakst redelijke vraagprijs

De regionale verschillen in hoe een woning in de markt wordt gezet, zijn te zien in Figuur 16. In Flevoland en Utrecht werden woningen een stuk vaker laag in de markt gezet. Dit nam in Flevoland met 6,8 procentpunt toe tot 63% van de woningen, het hoogst in Nederland. In Utrecht nam dit met 2,9 procentpunt toe tot 60,4%. In Noord-Holland en Friesland werden juist een stuk minder woningen laag in de markt gezet. In Friesland nam dit met 2,9 procentpunt af tot 50,2% van de woningen, terwijl dit in Noord-Holland met 2,8 procentpunt afnam tot 56,9% van de woningen.

In Drenthe werden woningen het minst vaak laag in de markt gezet: maar bij 40,6% van de woningen was dit het geval. Het landelijk grootste aandeel van woningen die redelijk in de markt liggen, is ook in Drenthe te vinden: 41,1% van de woningen heeft daar een redelijke vraagprijs, meer dan elders in Nederland. Tot slot is ook het landelijk grootste aandeel van woningen die hoog in de markt worden gezet in Drenthe te vinden: 18,3% van de woningen staat hoog in de markt.

Figuur 16: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal per provincie

Meeste prijsverlagingen in Noord-Holland en Zeeland, minste in Groningen

Figuur 17 laat over de verschillende provincies zien hoeveel procent van de woningen dat te koop is gezet in prijs is verlaagd per kwartaal. In alle provincies nam het aantal prijsverlagingen licht toe vergeleken met een kwartaal eerder, behalve in Gelderland en Overijssel. In Gelderland nam het aantal woningen dat in prijs is verlaagd af van 8,3% naar 7,6%, in Overijssel van 8,7% naar 7,5%. Noord-Holland en Zeeland hebben relatief gezien de meeste prijsverlagingen met respectievelijk 13,1% en 13%. In Groningen werd de vraagprijs het minst vaak naar beneden aangepast (6,5%).

Figuur 17: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per provincie

Inzichten op gemeentelijk niveau

Hoogst overboden in en rondom Utrecht, juist onderboden in Sluis en Bunschoten

Om op gemeentelijk niveau betrouwbare uitspraken te kunnen doen, worden alleen gemeenten met minimaal 50 verkochte woningen in het tweede kwartaal van 2025 in overweging genomen. Dit resulteert in 269 geschikte gemeenten.

In Figuur 18 is de gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs te zien in de hoogste en laagste 5 gemeentes. In de gemeenten IJsselstein (13,1%), Nieuwegein (12,9%) en Utrecht (11,9%) werd opnieuw het meest overboden in het tweede kwartaal. Toch zijn er ook elf gemeenten waar werd onderboden. Zo werd er in Sluis (5,3%) en Bunschoten (4,1%) gemiddeld het meest onder de vraagprijs geboden. Bekijk hier de gemiddelde overbieding voor jouw gemeente.

Figuur 18: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs hoogste en laagste 5 gemeentes tweede kwartaal van 2025

Vaakst onderboden in Sluis, in Diemen vrijwel op alle huizen overboden

In Figuur 19 wordt de verdeling van onder, op of boven de vraagprijs bieden voor de gemeenten weergegeven. Ook hier blijkt dat in Sluis relatief het grootste percentage woningen onder de vraagprijs is verkocht, namelijk 80,7%, waar het landelijk gemiddelde op 22,2 ligt%. In de gemeente Diemen is voor het tweede kwartaal van 2025 het hoogste aandeel aan overboden woningen te vinden, namelijk 98,3%. Bekijk hier de verdeling van over- op de vraagprijs en onderbieden voor jouw gemeente.

Figuur 19: Verdeling over- en onderbieden hoogste en laagste 5 gemeentes tweede kwartaal van 2025

Woningen vaakst laag in de markt in Diemen, minst in Dalfsen

Ook op het gebied van het Huispedia vraagprijsinzicht voor verkochte woningen per gemeente zijn er aanzienlijke verschillen te zien (zie Figuur 20). In Diemen werd 75% van de verkochte woningen laag in de markt gezet, terwijl 21,7% een redelijke vraagprijs had. Aan de andere kant zijn er gemeenten waar een veel lager percentage woningen met een lage vraagprijs is verkocht. Dalfsen spant de kroon met slechts 25,9% van de verkochte woningen. Bekijk hier de verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht voor jouw gemeente.

Figuur 20: Verdeling Huispedia vraagprijsinzicht hoogste en laagste 5 gemeentes tweede kwartaal van 2025

Inzichten op stedelijk niveau

Hoogst overboden in Utrecht, het laagst in Middelburg

Uit Figuur 21 blijkt dat Utrecht de grootste uitschieter is als het gaat om het gemiddelde percentage van overbieden, met een waarde van 12%. Groningen volgt op de tweede plaats met 8,6%. Onder de grote steden wordt in Middelburg het minst overboden, met een gemiddeld percentage van 2,4%.

Figuur 21: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per stad voor het tweede kwartaal van 2025

Woningen vaakst laag in de markt in Diemen, minst in Dalfsen

Uit Figuur 22 blijkt dat het percentage prijsverlagingen in het tweede kwartaal van 2025 verschilt tussen de grote steden. In Maastricht wordt relatief gezien het vaakst een appartement te koop gezet met een verlaagde vraagprijs (22,9%), gevolgd door Lelystad (17%) en Amsterdam (15,5%). In Assen gebeurde dit met 5,5% het minst vaak. Voor woonhuizen worden de meeste prijsverlagingen doorgevoerd in Amsterdam (15,6%) en Den Haag (15,3%) en het minst in Zwolle (5%). De grootste verschillen tussen appartementen en woonhuizen zijn in Maastricht (8,2%).

Figuur 22: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per stad voor het tweede kwartaal van 2025

Jaar op jaar vooral meer appartementen verkocht in Amsterdam

Uit figuur 23 blijkt dat vergeleken met het tweede kwartaal van 2024, in 2025 36,9% meer appartementen zijn verkocht in Amsterdam. Het aantal verkochte woonhuizen daalde juist met 4%.

Figuur 23: Aantal verkochte woningen per objecttype in Amsterdam jaar op jaar 

Jaar op jaar vooral meer appartementen verkocht in Utrecht

Uit figuur 24 blijkt dat vergeleken met het tweede kwartaal van 2024, in 2025 35,5% meer appartementen zijn verkocht in Utrecht.

Figuur 24: Aantal verkochte woningen per objecttype in Utrecht jaar op jaar 

Toegankelijkheid: aantal beschikbare woningen en transacties

Duizenden extra woningen beschikbaar door ‘open voor interesse’ optie

Om op de woningmarkt meer woningen beschikbaar te maken, biedt Huispedia woningeigenaren de optie om hun woning ‘open voor interesse’ te zetten. Uit Figuur 25 blijkt dat hierdoor in iets meer dan twee maanden tijd meer dan 4.100 woningen beschikbaar zijn gekomen.

Figuur 25: Aantal woningen dat ‘open voor interesse’ staat

Tien keer zoveel berichten rondom woningen die ‘open voor interesse’ staan

Uit Figuur 26 blijkt dat er op Huispedia gemiddeld ongeveer 15 keer meer berichten per week worden gestuurd naar woningen die open voor interesse staan, dan naar woningen die te koop staan.

Figuur 26: Aantal wekelijkse berichten per woning voor woningen die te koop staan en voor woningen die open voor interesse staan

Aantal verkochte woningen neemt toe, vooral meer appartementen

Uit Figuur 27 blijkt dat in het tweede kwartaal van 2025 64.881 woningen werden verkocht. Dat is 20% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder en 11,8% meer dan vorig kwartaal. In het tweede kwartaal werden 21.427 appartementen verkocht. Dat is 29,5% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Figuur 27: Aantal verkochte woningen per kwartaal

Over dit onderzoek

Voor dit onderzoek is data uit openbare bronnen als het Kadaster samengevoegd met gesloten data die direct van bij Huispedia aangesloten makelaars komt. Uitschieters die de representativiteit in twijfel trekken zijn niet meegenomen. Resultaten zijn voor een deel afhankelijk van het type woningen dat wordt verkocht gedurende een specifieke periode.