Huispedia Woningmarkt Trendrapport Q3 2024

Landelijk niveau

In het derde kwartaal van 2024 werd in Nederland gemiddeld 5,2% boven de vraagprijs geboden bij de aankoop van een huis (zie Figuur 1). Dit is een landelijke stijging van 0,5% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Vergeleken met het derde kwartaal van 2023 is er een stijging van 4,3% te zien. De stijgende trend van overbieden die begin 2023 is ingezet, zet zich dus voort.

Figuur 1: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal

In Figuur 2 is te zien dat niet alleen de gemiddelde overbieding is gestegen, maar ook het percentage van biedingen boven de vraagprijs. Dit percentage steeg van 68,5% in het tweede kwartaal naar 71,5% in het derde kwartaal. Dit wijst erop dat de stijgende trend van het afgelopen jaar zich voortzet. Tegelijkertijd daalt het percentage van onderbieden van 24,2% naar 21%. Het percentage biedingen op de vraagprijs vertoont een lichte stijging, van 7,3% naar 7,5%.

Figuur 2: Percentage van de woningen onder- of overgeboden per kwartaal

In Figuur 3 is de verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht te zien. Hierbij wordt de vraagprijs vergeleken met de waarde van de woning. Figuur 3 toont aan dat in het derde kwartaal een hoger percentage van de verkochte woningen (53,6%) laag in de markt is gezet vergeleken met het tweede kwartaal (51,9%). Daarentegen neemt het percentage verkochte woningen dat hoog in de markt staat af, van 10,6% naar 10,3%. Ook het percentage woningen dat met een redelijke vraagprijs op de markt is gezet daalt van 37,5% naar 36,1%.

Figuur 3: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal

Op woningen die laag in de markt worden gezet wordt meer overboden dan bij andere woningen. Staat een woning laag in de markt, dan werd daar het afgelopen kwartaal gemiddeld 6% boven de vraagprijs geboden. Dat is meer dan bij woningen met een redelijke vraagprijs (4,9%) of woningen die hoog in de markt zijn gezet (3,7%).

Figuur 4: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs verdeeld per Huispedia vraagprijsinzicht per kwartaal

Segment

Of er wordt overboden, hangt sterk af van het woningsegment, zoals te zien is in Figuur 5. In het afgelopen kwartaal werd gemiddeld 6,3% boven de vraagprijs geboden voor woningen in het lagere segment (verkoopprijs onder €450.000), terwijl in het middensegment (verkoopprijs tussen €450.000 en €1.000.000) gemiddeld 3,4% boven de vraagprijs werd geboden. In het hogere segment (verkoopprijs boven €1.000.000) wordt nog steeds gemiddeld onderboden: vorig kwartaal werd met gemiddeld 1,3% onderboden, in het derde kwartaal daalde dat tot 1,1%.

Figuur 5: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per segment

In Figuur 6 is te zien dat de stijgende trend in het percentage van overbiedingen zich voortzet voor zowel het lage als het middensegment. Maar liefst 77,8% van de verkochte woningen in het lage segment is boven de vraagprijs verkocht, terwijl het middensegment met 61,9% hier net onder zit. Voor het hoge segment valt op dat, ondanks de grote stijging van 12,4% tussen het eerste en tweede kwartaal, het percentage verkochte woningen boven de vraagprijs in het derde kwartaal stabiliseert op 32,6%.

Figuur 6: Percentage van de verkochte woningen dat is overboden per kwartaal per segment

Figuur 7 laat op landelijk niveau zien dat het percentage verkochte woningen waarbij onderboden is, een dalende trend vertoont. Het hoogste percentage van onderbieden wordt nog steeds waargenomen in het hoge segment, met 55,9%, wat een afname van 3,4% betekent ten opzichte van het vorige kwartaal. In het lage en middensegment werd in het derde kwartaal van 2024 respectievelijk 15,1% en 30,2% van de verkochte woningen onderboden.

Figuur 7: Percentage van de verkochte woningen dat is onderboden per kwartaal per segment

Uit Figuur 8 blijkt dat het percentage verkochte woningen dat laag in de markt is gezet in het lage en middensegment is toegenomen in het derde kwartaal ten opzichte van het tweede kwartaal. In het lage segment steeg dit percentage van 56,1% naar 57,8%. Voor het middensegment steeg dit van 45,2% naar 46,6%. Voor het hoge segment daalde het aantal woningen dat laag in de markt is gezet juist: van 29,2% naar 21,6%. Daarnaast zien we dat in het hoge segment relatief meer verkochte woningen hoog in de markt zijn gezet, met een stijging van 27,3% naar 30,6%.

Figuur 8: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal per segment

Woontype

Gemiddeld wordt er het meest overboden op tussenwoningen (6,8%), appartementen (6,4%) en hoekwoningen (5,6%). Voor 2-onder-1-kapwoningen werd gemiddeld 3,7% boven de vraagprijs geboden, terwijl voor vrijstaande woningen het minst werd overboden (0,3%). Vorig kwartaal werd er juist gemiddeld nog 0,2% onderboden op vrijstaande woningen. Overbieden is het afgelopen kwartaal bij alle woningtypen toegenomen.

Figuur 9: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per woontype

Energielabel

Voor alle energielabels is er een stijging te zien in de gemiddelde overbieding bij de aankoop van een woning (zie Figuur 10). Voor woningen met energielabels A, B, C of D wordt tegenwoordig gemiddeld meer dan 5% boven de vraagprijs geboden. Er blijft echter nog steeds een duidelijk verschil bestaan tussen woningen met goede en slechtere energielabels. Zo wordt er gemiddeld meer dan 2% boven de vraagprijs geboden voor de top 4 energielabels vergeleken met woningen met energielabel G.

Figuur 10: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per energielabel

Figuur 11 toont een stijging in het percentage verkochte woningen dat boven de vraagprijs is verkocht, voor alle energielabels. In het derde kwartaal van 2024 werd meer dan 70% van de woningen met label A, B, C of D boven de vraagprijs verkocht. Voor woningen met energielabel G is dit percentage 60,6%. Voor de labels A en G betreft de stijging respectievelijk 3% en 5,7% ten opzichte van het tweede kwartaal.

Figuur 11: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per energielabel

Figuur 12 toont duidelijke verschillen in de verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht voor de verschillende energielabels. In het derde kwartaal werd 50,3% van de verkochte woningen met energielabel A laag in de markt gezet, terwijl dit percentage voor woningen met energielabel G zelfs 65,7% bedraagt. Ook is er een verschuiving ten opzichte van het tweede kwartaal. Voor vrijwel alle energielabels is het percentage verkochte woningen dat laag in de markt is gezet toegenomen. Dit betekent dan ook dat in het derde kwartaal voor vrijwel alle energielabels een lager percentage van de verkochte woningen een redelijke vraagprijs had in vergelijking met het tweede kwartaal. Alleen voor woningen met energielabel F nam het aantal woningen met een redelijke vraagprijs toe tot 35,1%.

Figuur 12: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal per energielabel

Bouwjaar

Ook op het gebied van bouwjaar is er in het derde kwartaal een stijging te zien ten opzichte van het tweede kwartaal (zie Figuur 13). Bij woningen die zijn gebouwd tussen 1965 en 1984 wordt gemiddeld het meest overboden, met een gemiddelde overbieding van 5,8%. Dit vertegenwoordigt een stijging van 0,7%. Overbieden nam het minst toe bij woningen met een bouwjaar van 2005 en later: hier nam de gemiddelde overbieding met slechts 0,1% toe van 4,1% tot 4,2%.

Figuur 13: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per bouwjaar periode

De stijging van het percentage verkochte woningen dat boven de vraagprijs is verkocht, is ook te zien in Figuur 14. In het derde kwartaal werd 65,3% van de verkochte woningen met een bouwjaar vóór 1945 boven de vraagprijs verkocht, terwijl maar liefst 75,4% van de verkochte woningen met een bouwjaar tussen 1965 en 1984 boven de vraagprijs werd verkocht.

Figuur 14: Percentage van de verkochte woningen dat is overboden per kwartaal per bouwjaar periode

In Figuur 15 is te zien dat het percentage verkochte woningen dat hoog of laag in de markt is gezet in het derde kwartaal is toegenomen ten opzichte van het tweede kwartaal. Tegelijkertijd is het percentage woningen met een redelijke vraagprijs voor alle bouwperiodes gedaald.

Figuur 15: Verdeling van Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal per bouwjaar periode

Provinciaal niveau

In Figuur 16 is op provinciaal niveau duidelijk te zien dat, ondanks de aanzienlijke verschillen tussen de provincies, het percentage overbieden vrijwel overal stijgt. In de provincies Flevoland, Groningen en Noord-Holland wordt inmiddels gemiddeld meer dan 6% boven de vraagprijs geboden. Utrecht spant de kroon met een gemiddelde overbieding van 8,4%, een stijging van 0,7% ten opzichte van het tweede kwartaal. Opvallend is dat Zeeland de enige provincie is waar overbieden is afgenomen, met een gemiddelde overbieding van 0,8% in het afgelopen kwartaal. Het kwartaal daarvoor was de gemiddelde overbieding in Zeeland nog 1,4%.

Figuur 16: Gemiddelde onder- of overbieding per kwartaal per provincie

In Figuur 17 is voor vrijwel alle provincies een toename te zien in het percentage verkochte woningen dat boven de vraagprijs is verkocht. In Flevoland werd maar liefst 84% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht, wat 39,3% meer is dan bijvoorbeeld in Zeeland. Ook hier valt op dat in Zeeland juist minder vaak is overboden dan het kwartaal ervoor: het percentage woningen dat boven de vraagprijs werd verkocht daalde van 50,8% in het tweede kwartaal naar 44,7% in het derde kwartaal.

Figuur 17: Percentage van de verkochte woningen waarbij is overboden per kwartaal per provincie

Er zijn grote regionale verschillen in hoe een woning in de markt wordt gezet, zoals te zien is in Figuur 18. Behalve in Drenthe, Noord-Holland en Overijssel, werden in de meeste provincies het afgelopen kwartaal meer woningen laag in de markt gezet ten opzichte van het tweede kwartaal. In de provincies Noord-Holland (57,8%), Utrecht (58,8%) en opvallend genoeg Zeeland (58,6%) worden de meeste woningen laag in de markt gezet. Zeeland lijkt daarbij de enige provincie te zijn waar woningen wel vaker laag in de markt worden gezet, maar er relatief weinig wordt overboden.

Figuur 18: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal per provincie

Gemeentelijk niveau

Om op gemeentelijk niveau betrouwbare uitspraken te kunnen doen, worden alleen gemeenten met minimaal 75 verkochte woningen in het derde kwartaal van 2024 in overweging genomen. Dit resulteert in 67 geschikte gemeenten. 

In Figuur 19 is te zien dat voor alle geschikte gemeenten de trend van overbieden zichtbaar is. Zo werd er in de gemeenten Nieuwegein en Amsterdam respectievelijk gemiddeld 11,9% en 9,1% boven de vraagprijs geboden, ver boven het landelijk gemiddelde van 5,2%. In de gemeente Utrecht werd zelfs gemiddeld 12,8% boven de vraagprijs geboden. In de gemeenten Terneuzen (+0,2%) en Hoeksche Waard (+0,2%) werd in het derde kwartaal het laagst overboden.

Figuur 19: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per gemeente voor het derde kwartaal van 2024

In Figuur 20 wordt de verdeling van onder, op of boven de vraagprijs bieden voor de gemeenten weergegeven. Ook hier blijkt dat in Terneuzen relatief het grootste percentage woningen onder de vraagprijs is verkocht, namelijk 50,9%, wat meer dan het dubbele is van het landelijk gemiddelde van 21%. Naast het hoogste gemiddelde overbiedpercentage heeft Nieuwegein ook het laagste percentage aan onderbieden woningen, namelijk 4%.

Figuur 20: Verdeling van onder, op of boven de vraagprijs bieden over verkochte woningen per gemeente voor het derde kwartaal van 2024.

Ook op het gebied van het Huispedia vraagprijsinzicht voor verkochte woningen per gemeente zijn er aanzienlijke verschillen te zien (zie Figuur 21). In Gouda werd 71,5% van de verkochte woningen laag in de markt gezet, terwijl 26,3% een redelijke vraagprijs had. Aan de andere kant zijn er gemeenten waar een veel lager percentage woningen met een lage vraagprijs is verkocht. Hilversum spant de kroon met slechts 37,2% van de verkochte woningen, wat 16,4% onder het landelijke gemiddelde van 53,6% ligt.

Figuur 21: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per gemeente voor het derde kwartaal van 2024

Stedelijk niveau

Wanneer we de gemiddelde percentages van overbieden voor de grote steden in Figuur 22 bekijken, zien we dat 10 van de 18 grote steden boven het landelijke gemiddelde van 5,2% liggen. Utrecht en Amsterdam steken er opnieuw ver bovenuit, met respectievelijk 13% en 9,6%. Van alle grote steden wordt in Middelburg het minst overboden, met een gemiddelde overbieding van 1,2%.

Figuur 22: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per stad voor het derde kwartaal van 2024

Over dit onderzoek

Voor dit onderzoek is data uit openbare bronnen als het Kadaster samengevoegd met gesloten data die direct van bij Huispedia aangesloten makelaars komt. Uitschieters die de representativiteit in twijfel trekken zijn niet meegenomen. Resultaten zijn voor een deel afhankelijk van het type woningen dat wordt verkocht gedurende een specifieke periode.