Hoeveel moet ik overbieden in 2025 bij het kopen van een huis?

Als je graag een huis wil kopen, wil je zeker weten dat je genoeg biedt. Maar je wil ook niet onnodig te veel bieden. Daarom is het belangrijk om rustig te blijven en goed voorbereid aan de slag te gaan. Maar hoe bepaal je of je gaat over- of onderbieden? 

Moet je overbieden om een kans te maken op de huidige woningmarkt?  

De huidige woningmarkt is een ‘krappe huizenmarkt’. Dit betekent dat er simpelweg meer huizen gezocht worden dan er te koop staan. Dit is vaak de belangrijkste reden dat een woning boven de vraagprijs verkocht wordt. Als er weinig huizen te koop staan is er meer concurrentie voor huizenkopers en zijn ze sneller bereid meer te bieden dan de vraagprijs. Dat noemen we overbieden. 

We delen een aantal interessante cijfers uit Huispedia's data-onderzoek. In het eerste kwartaal van 2025 werd er in Nederland gemiddeld 4,8% overboden bij de koop van een huis. Wat opvallend is: Dit is gemiddeld net zoveel als het vorige kwartaal. In het vierde kwartaal van 2024 stagneerde de gemiddelde overbieding.

Maar hoe vaak wordt er nu eigenlijk overboden? Dat is waar het interessant wordt: hoeveel kopers bieden nog boven de vraagprijs, en wat betekent dit voor de woningmarkt?

Hoe vaak gaan woningzoekers overbieden?

In het eerste kwartaal zagen we opnieuw een lichte verschuiving op de woningmarkt. Het aantal woningen dat boven de vraagprijs werd verkocht nam verder toe: van 69,7% in het vierde kwartaal naar 70,3%. Tegelijkertijd werden iets minder woningen onder de vraagprijs verkocht, met een daling van 23,2% naar 22,5%. Opvallend is ook dat het aantal biedingen precies op de vraagprijs een kleine stijging liet zien, van 7,2% naar 7,3%. Een subtiele verandering, maar wel een die de dynamiek op de markt goed weerspiegelt.

Goed om te onthouden: De vraagprijs van een woning hoeft nergens op gebaseerd te zijn. Er zijn namelijk geen regels voor het bepalen van een vraagprijs. Dit benadrukt hoe belangrijk het is om kritisch te blijven bij het doen van een bod.

"Dat is misschien wel het belangrijkste om te weten als je een huis wil gaan kopen: de verkoper mag helemaal zelf de vraagprijs bepalen. Ga daar dus ook niet blind op af. Heb je wel eens gehoord van zogenoemde ‘experts’ dat je altijd 10% boven de vraagprijs moet bieden? Dikke onzin want de vraagprijs hoeft nergens op te slaan."

Benieuwd hoe je checkt of de vraagprijs klopt? Bekijk dan onze uitlegvideo waar Jimmy van Huispedia laat zien hoe je het vraagprijsinzicht gebruikt.

Wat moet je gemiddeld overbieden op een huis? Kijk naar het segment

Hoeveel procent moet je gemiddeld overbieden om jouw droomhuis te krijgen? Bieden zou een stuk makkelijker zijn als hier een kant-en-klaar antwoord op was. We moeten je helaas uit de droom helpen: het is niet mogelijk om één vast percentage of bedrag te geven dat je moet overbieden.

Of en hoeveel je moet overbieden verschilt per huis. Het is daarom belangrijk om te weten waardoor dat komt. Zo weet je zeker dat je slim keuzes maakt bij het bepalen van jouw biedstrategie. Allereerst, kijk goed naar het woningsegment. Want of er wordt overboden, hangt sterk af van het segment waarin de woning zich bevindt.

Laten we de cijfers van het 1e kwartaal op een rijtje zetten. Wat zien we?

• Lagere segment (onder €450.000):
  Gemiddeld 5,3% boven de vraagprijs geboden (vorig kwartaal: 5,2%).

• Middensegment (€450.000 – €1.000.000):
  Gemiddeld 4,6% boven de vraagprijs geboden (onveranderd ten opzichte van vorig kwartaal).

• Hogere segment (boven €1.000.000):
  Gemiddeld 0,2% boven de vraagprijs geboden (vorig kwartaal: 0,5%).

Deze cijfers laten zien dat de biedstrategie flink kan verschillen per woningsegment. Door goed naar dit soort data te kijken, maak je strategische keuzes en vergroot je je kans om jouw droomhuis binnen te halen.

Kan ik met mijn budget overbieden?

In Nederland bestaat de regel dat je maximaal 100% van de marktwaarde van een woning mag lenen. Het geld dat je boven deze waarde biedt, moet je dus betalen van eigen geld. Zeker iets om rekening mee te houden.  

Rekenvoorbeeld 

Stel: een woning heeft een vraagprijs van €480.000. In een taxatierapport wordt de marktwaarde van het huis geschat op €475.000. Je ziet dat de woning voldoet aan al je woonwensen maar merkt dat de woning erg populair is. Je besluit een bod te doen van €500.000.  

Dit betekent dat je €25.000 boven de marktwaarde biedt. Je maximale hypotheeklening is 100% van de marktwaarde. In dit geval dus €475.000. Dat betekent dat je €25.000 aan eigen geld moet inbrengen.

 Vergeet niet:  

Je betaalt ook de kosten koper van je eigen geld. Dit is meestal 5 tot 6% van de koopsom.

Je budget wordt voor een groot deel bepaald door het bedrag dat je maximaal kan lenen. Maar ook als je budget het toelaat om over te bieden, wil je het alleen doen als het écht nodig is. In de onderhandelingsfase kun je hier meer duidelijkheid over krijgen. 

Hoeveel overbieden per woningtype? 

Als je kijkt naar het huidige biedgedrag op de Nederlandse woningmarkt krijg je meer inzicht. Zo kan je bijvoorbeeld zien op wat voor soort woning of woningtype relatief het meest wordt overboden. Je vergelijkt dan de uiteindelijke verkoopprijs met de vraagprijs.

• Tussenwoningen:
  Nog steeds het hoogste overbiedingspercentage, met gemiddeld 6,9% boven de vraagprijs.

• Appartementen:
  Gemiddeld 5,8% overboden in het eerste kwartaal.

• Hoekwoningen:
  Gemiddeld 5,7% overboden in het eerste kwartaal.

• 2-onder-1-kapwoningen:
  Enige woningtype waarbij het overbieden licht toenam, van 3,7% naar 3,8%.

• Vrijstaande woningen:
  Hier wordt gemiddeld juist onderboden, met een gemiddelde van 0,3% onder de vraagprijs.

Laat me weten als je hier een grafiek of visuele weergave van wilt!

Een openingsbod alleen baseren op het woningtype is natuurlijk niet slim. Er zijn meer woningkenmerken die bepalen of overbieden slim is, zoals de locatie en de regio. 

"Bieden doe je op basis van feiten en cijfers en niet op basis van gevoel. Dus als je twee keer hebt gemist wil dat niet zeggen dat je de volgende keer automatisch nóg meer moet overbieden. Je moet het iedere keer weer per woning opnieuw bekijken."

Benieuwd welke aankooptips tv-makelaar Alex van Keulen nog meer heeft? Bekijk hier de volledige video.

Overbieden per gemeente? 

De woningmarkt laat grote regionale verschillen zien. In sommige gemeenten wordt stevig boven de vraagprijs geboden, terwijl in andere juist flink wordt onderhandeld.

Gemeenten met de hoogste gemiddelde overbieding in Q1 2025:

• Utrecht: 12%

• IJsselstein: 11,6%

• Nieuwegein: 11,1%

Twee uitschieters voor onderbieden waren:

• Wormerland: 5,8% onder de vraagprijs

• Sluis: 4,3% onder de vraagprijs

Waar werd het vaakst onderboden? En waar was overbieden het populairst?

• Sluis: hoogste aandeel woningen verkocht onder de vraagprijs – 83,5% (landelijk gemiddelde: 22,5%).

• Utrecht: hoogste aandeel woningen boven de vraagprijs verkocht – 91,1%.

Is het woningaanbod in een populaire regio beperkt? Dan is de kans groter dat woningzoekers bereid zijn om over te bieden. Met filters kan je bij het zoeken makkelijk terugvinden wat het woningaanbod in een regio is.     

Hoeveel moet ik precies overbieden?   

Nu weet je waar je op moet letten om een slimme biedstrategie te bepalen. Maar laten we eerlijk zijn: het landelijke gemiddelde of het prijssegment zegt weinig over hoeveel jíj precies moet bieden op die ene woning waar je oog op is gevallen.

Benieuwd naar een realistisch bod voor élke woning in Nederland? Ontdek hoe Huispedia Plus je helpt met nauwkeurige biedingen, gebaseerd op data en slimme inzichten.

Over Huispedia data

Bij Huispedia vinden we dat kopers en verkopers recht hebben op álle woninginzichten. Daarom doen onze experts onderzoek naar biedgedrag en andere woningmarkttrends. We combineren hiervoor onze eigen Huispedia data met gegevens uit openbare bronnen als het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster. Zo laten we zien hoe het écht zit op de Nederlandse woningmarkt.