Roggestraat 44

Welkom aan de Roggestraat 44 in Tilburg! Achter de prachtige karakteristieke gevel uit 1910 vind je een sfeervolle tussenwoning met verrassend veel mogelijkheden. De woning combineert authentieke elementen met een fijne, praktische indeling en beschikt over een lichte woonkamer, twee slaapkamers en een ruime bergkamer.
Een absolute blikvanger is de circa 23 meter diepe achtertuin gelegen op het westen. Hier geniet je volop van de middag- en avondzon. Achter in de tuin staat bovendien een royale, volledig geïsoleerde multifunctionele ruimte. Ideaal als werk- of praktijkruimte aan huis, hobbykamer, atelier of gewoon als extra ruimte voor het gezin. Daarnaast is er volop bergruimte en plek voor fietsen.
Ook de ligging is bijzonder aantrekkelijk. De Roggestraat ligt in de geliefde wijk Sint Anna, een rustige en sfeervolle woonomgeving met karakteristieke woningen. Voor de gezelligheid van het stadscentrum hoef je maar de straat uit te lopen: winkels, horeca en terrassen liggen allemaal op korte loopafstand.
Plan snel een bezichtiging en ontdek zelf de mogelijkheden! Wij staan voor je klaar via WhatsApp, telefoon of via onze website.
Indeling
Welkom!
Via de karakteristieke voordeur kom je binnen in de hal. Hier bevinden zich de meterkast en de trapopgang naar de eerste verdieping. Ondanks de praktische afmetingen is er voldoende ruimte voor een garderobe. Vanuit de hal loop je direct door naar de ruime woonkamer. De mooie eikenhouten parketvloer, die doorloopt vanuit de woonkamer zorgt hier direct voor een warme en sfeervolle uitstraling.
Dit voelt als thuiskomen!
De woonkamer is een bijzonder fijne leefruimte en valt direct op door de hoeveelheid licht en de prettige sfeer. De mooie eikenhouten parketvloer uit 2014 verkeert nog in een prachtige staat en geeft de ruimte een warme, natuurlijke uitstraling.
Er is volop ruimte voor zowel een comfortabele zithoek als een royale eettafel. De openslaande tuindeuren zorgen voor een mooie verbinding met de achtertuin en maken het op zonnige dagen extra aantrekkelijk om binnen en buiten met elkaar te verbinden. De deuren zijn voorzien van een hor. Een praktische trapkast biedt bovendien extra bergruimte. De wanden worden voor de overdracht opnieuw gestukt en wit geschilderd, waardoor je hier straks kunt starten met een frisse en lichte basis.
Keukenprins of prinses?
Aan de achterzijde van de woning bevindt zich de keuken. De praktische wandopstelling aan weerszijden biedt verrassend veel kastruimte en is uitgevoerd met rode fronten en een donker kunststof werkblad. De keuken beschikt over een keramische kookplaat, RVS afzuigkap, ronde spoelbak, vaatwasser, koelkast en een combi-oven/magnetron uit 2021. Vanuit de keuken is er een directe doorgang naar de bijkeuken.
De bijkeuken vormt een praktische schakel tussen de keuken, badkamer en tuin. Hier bevindt zich de gedeeltelijk betegelde toiletruimte voorzien van een toilet en fonteintje. Vanuit de bijkeuken heb je toegang tot de badkamer en via de achterdeur loop je zo de tuin in. Ook deze deur is voorzien van een hor; ideaal op warme dagen wanneer je de verbinding met de tuin graag openhoudt.
Even ontspannen!
De badkamer is verrassend ruim en praktisch ingedeeld. De ruimte is gedeeltelijk betegeld met lichte tegels en beschikt over een wastafel met spiegelkast, een ligbad met douchefunctie en aansluitingen voor je wasapparatuur. Voor extra licht en ventilatie zijn bij de aankoop van de woning twee kunststof ramen geplaatst. Daarnaast is er een radiator aanwezig.
Eerste verdieping
Kom tot rust!
Via de houten trap bereik je de eerste verdieping. Hier bevinden zich twee slaapkamers en een praktische bergkamer met de cv-opstelling en extra bergruimte.
De ruime slaapkamer aan de voorzijde is ontstaan uit twee oorspronkelijke kamers en biedt daardoor volop ruimte voor een groot bed, kledingkasten en eventueel een extra werk- of zithoek. Aan de achterzijde bevindt zich de tweede slaapkamer, eveneens voorzien van een kleine dakkapel.
De gehele verdieping is afgewerkt met mooie eikenplanken vloeren en beschikt over kunststof kozijnen met HR++ beglazing. Vanuit de bergkamer bestaat bovendien de mogelijkheid om een doorgang naar een bergzolder te realiseren, waardoor er nog extra bergruimte kan ontstaan.
Tuin
Wat een heerlijke tuin! De achtertuin is circa 23 meter diep en biedt daardoor bijzonder veel ruimte. De tuin is sfeervol aangelegd met groene plantenborders, sierbestrating en een fijn zonneterras. Door de ligging op het westen kun je hier bovendien heerlijk van de middag- en avondzon genieten.
Achter op het perceel staat de royale voormalige garage. Deze is voorzien van elektra, een handbediende roldeur en een normale toegangsdeur. De garage is inmiddels opgesplitst in een volledig geïsoleerde multifunctionele ruimte en een afzonderlijke berging.
De geïsoleerde ruimte is voorzien van kunststof ramen met HR++ glas en horren en beschikt over een neutrale laminaatvloer in houtlook. Daarmee is deze ruimte voor allerlei doeleinden geschikt. Denk bijvoorbeeld aan een praktijk- of werkruimte aan huis, atelier, hobbykamer, muziekkamer of een heerlijke plek om je eigen invulling aan te geven. Daarnaast blijft er voldoende ruimte over voor opslag en het stallen van fietsen.
Er is een recht van overpad ten behoeve van de kliko's van de omliggende woningen. Dit wordt momenteel niet meer actief gebruikt en de bewoners van het betreffende blok zijn voornemens dit recht op termijn op te heffen.
Bijzonderheden
* energielabel C
* CV ketel 2022
* Kunststof kozijn met HR++ glas met uitzondering van raam voorzijde woning (hout met normaal dubbel glas)
* multifunctionele ruimte in voormalige garage (vollledig geïsoleerd)
* zeer diepe achtertuin op het Westen
Sinds 1 september 2010 is het verplicht om aan de eisen te voldoen van de meetinstructie voor gebruiksoppervlakte woningen en bruto inhoud. Deze is verplicht gesteld door de NVM, VastgoedPRO en VBO om de kwaliteit van inmetingen te waarborgen. Deze meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580: de norm voor het bepalen van oppervlakten en de inhoud van woningen. Voor de gevallen waarin de meetinstructie geen uitsluitsel geeft over het bepalen van de gebruiksoppervlakte, moet namelijk de NEN2580 worden gebruikt. Meetinstructies die wel nauwkeurig uitsluitsel kunnen geven over oppervlakte bepaling, mogen dus afwijken van de NEN2580. Brabantstad Makelaardij laat haar woningen inmeten door een erkend bedrijf. Mocht je het meetrapport willen inzien, dan horen wij dit graag!