De woningmarkt in beweging: kopen of toch wachten?
Na een korte periode van dalende huizenprijzen medio 2022, zien we sinds midden 2023 weer flinke stijgingen. In juli 2025 bedroeg de gemiddelde huizenprijs in Nederland €533.301. In 2022 lag dit nog rond de € 429.000. De verwachting is dat de woningmarkt ook de komende jaren niet zal gaan dalen. Tel daar de rentestand, ontwikkeling van inkomens en de krapte in het aanbod bij op en je kunt te maken krijgen met veel onzekerheid.
Starters vs. huiseigenaren
Volgens de woningmarktanalyses van Rabobank is het consumentenvertrouwen op de huizenmarkt voorzichtig aan het herstellen. Dat verklaart waarom vooral starters zich weer actiever oriënteren, ondanks de hogere huizenprijzen.
Voor starters zonder financiële hulp is het kopen van een huis vaak een flinke uitdaging. Wil je een nieuwe of bestaande woning kopen, dan is een belangrijke vraag: is dit het juiste moment om toe te slaan? Of kan je beter nog even wachten en doorsparen?
Ben je al eigenaar van een huis en wil je verhuizen? Dan vraag je je wellicht ook af of dit een goed moment is om te verkopen en kopen. De (over)waarde van je huidige huis speelt daarbij een belangrijke rol.
Huizenprijzen 2025 vs. 2024
In augustus 2025 waren de prijzen van bestaande koopwoning bijna 8% hoger dan een jaar geleden. Vergelijken we dit met een maand eerder - juli 2025 - dan is er een stijging van 0,5% zichtbaar. De prijsindex van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster laat ook zien dat de woningmarkt hiermee weer boven de piek van juli 2022 is gekomen.
Met name buiten de Randstad werden de huizen een stuk duurder, waaronder verschillende regio’s in Groningen en Drenthe. Dat is ook terug te zien in de overbiedcijfers uit het meest recente Huispedia Trendrapport. Ook was in alle gemeenten in Nederland de transactieprijs in het tweede kwartaal van 2025 hoger dan een jaar eerder.
Vraag naar woningen blijft hoog, aanbod beperkt
De aanhoudende krapte op de woningmarkt is een structureel probleem. Niet alleen in Nederland, maar ook in het buitenland. Er worden al een aantal jaren niet voldoende woningen gebouwd om in de enorme vraag te voorzien. Onder andere de hoge bouwkosten, personeelstekorten en vergunningseisen zijn hier de oorzaak van. Als noodoplossing worden steeds meer huurwoningen te koop aangeboden. Toch lost dit de woningnood niet op.
Nieuwbouwprojecten duren in totaliteit bovendien vaak rond de 8 tot 12 jaar en dus is bijbouwen een oplossing op de lange termijn. Daarbij komt dat steeds meer mensen alleen wonen door bijvoorbeeld vergrijzing en gescheiden gezinnen. Er zijn dus meer en meer woningen nodig. De babyboomers, mensen geboren tussen 1945 en 1955, zijn bovendien de grootste leeftijdsgroep in onze bevolking. Wanneer zij de komende jaren met pensioen gaan, zal dat merkbaar zijn in de woningmarkt. Zij willen wellicht gaan verhuizen naar kleinere huizen, maar in dit aanbod is veel schaarste.
Huizenprijzen en lonen zullen ook toenemen in 2026
Volgens prognoses van De Nederlandse Bank zal er in 2025 een prijsstijging van zo’n 7,5% plaatsvinden in de huizenmarkt, met een verdere groei van 4% in 2026. Ook Rabobank voorspelt aanhoudende prijsdruk door lonen en schaarste in combinatie met de grote vraag naar woningen. Andere marktanalyses voorspellen een lichtere toename dan voorgaande jaren.
Daartegenover staat dat de meeste mensen in 2026 meer te besteden hebben. Een doorsnee huishouden gaat er namelijk zo’n 1,3% op vooruit. Dit dankzij de loonstijging, verlagingen op belasting en verhoging van huur- en kinderopvangtoeslag. Deze hogere lonen dragen bij aan het meer kunnen lenen en bieden op een huis, maar lossen het probleem niet op.
Dus: kopen of wachten?
Aangezien het woningaanbod de komende jaren hoogstwaarschijnlijk niet snel genoeg zal toenemen in vergelijking met de vraag, is het waarschijnlijk dat de huizenprijzen zullen blijven stijgen. Wil je je eerste huis kopen, dan zou je kunnen stellen dat hoe eerder dat lukt, hoe beter je het kunt doen. Veel particuliere huurwoningen hebben vergelijkbare maandlasten als een hypotheek en bij een woning in eigen bezit profiteer je op de lange termijn van toenemende huizenprijzen.
Als je al een huis bezit, betekent dat dat je huidige huis enerzijds steeds verder toeneemt in waarde. Tegelijkertijd moet je ook meer geld inleggen voor de aankoop van je nieuwe huis. Hoe die verhouding is, heeft natuurlijk te maken met je woonplannen: wil je groter of juist kleiner gaan wonen? En wat is het aanbod van dit type woning in de betreffende woonplaats? Oftewel: specifieke factoren die je moet onderzoeken om te bepalen wat de beste keuze is.
Ook kunnen er met een nieuw kabinet zomaar wijzigingen komen in het landelijke beleid, die invloed hebben op het aanbod en de betaalbaarheid van woningen. Dat gaat echter niet over één nacht ijs en de richting daarvan is op dit moment ook nog niet te voorspellen. Ook gebeurtenissen buiten onze landsgrenzen kunnen invloed hebben op de rente en inflatiepercentages en daarmee je financiële mogelijkheden. Zoals je ziet, bestaat er niet iets als een perfect moment, omdat de vraag is of de voorspellingen ook echt uitkomen.
Vraag persoonlijk advies
De huidige markt laat aanhoudende prijsstijgingen, schaarste en stijgende leencapaciteit zien. Hierbij is het belangrijk om op tijd te handelen. Begin met het analyseren van je eigen situatie. Hoe zit het met jouw of jullie inkomen, financiële stabiliteit en woonbehoefte, nu en in de toekomst? Onderzoek vervolgens verschillende scenario’s met onder andere renteveranderingen voor je hypotheek. Meer weten? Zo krijg je inzicht in je mogelijkheden.
Wil je een nieuwe woning kopen en heb je financiële stabiliteit, dan kan dit het moment zijn om de knoop door te hakken. Schakel daarbij altijd een expert in, bijvoorbeeld bij Rabobank, die op basis van actuele marktinzichten kan helpen bepalen of kopen of wachten nu verstandig is.
Dit artikel is geschreven in samenwerking met Rabobank.
