Trappistenlaan 23 2408 KM Alphen aan den Rijn

Zorgeloos instapklaar herenhuis met tuin op het Zuiden in Villapark Burggooi!

Het huis op hoofdlijn

Dit fraaie herenhuis is in 2019 gebouwd in een karakteristieke, Oud-Hollandse stijl uit de jaren ‘20. De stijl wordt gekenmerkt door onder andere overstekende dakgoten, forse raamkozijnen, hoge plafonds en het gebruik van twee kleuren steen in de gevel. Deze woning heeft een opvallend mooie bijna oranje kleur. De woning ligt aan een groen en autovrij hofje met speelruimte. Rondom de woning en het hofje is volop parkeergelegenheid.

Licht en ruimte gaan gepaard met een toplocatie.

De circa 150 m² aan woonoppervlakte biedt u:

• Een lichte woonkamer met dubbele openslaande deuren naar de zonnige achtertuin

• Een complete keuken met inbouwapparatuur en een leuk zicht op het hofje

• De 1e verdieping is ingedeeld met 3 slaapkamers, de badkamer en een separaat toilet

• Het sanitair is modern uitgevoerd

• De enorme 2e verdieping is vergroot met een dakkapel aan de voorzijde en aan de achterzijde van extra licht voorzien met 2 grote dakramen. Desgewenst kan deze verdieping van extra kamers met goed licht worden voorzien.

• De diepe achtertuin ligt op het zuiden, heeft een groot terras en is leuk aangelegd met paadjes, borders en veel planten

• Energielabel A: duurzaam en energiezuinig door onder meer 8 zonnepanelen en vloerverwarming op de begane grond en 1e etage. De 2e etage heeft een radiator die eigenlijk ook kan worden verwijderd. Het is er altijd warm genoeg, zelfs stil zittend. De radiator is daarom nooit gebruikt. Het definitieve energielabel is nog van voor uitbreiding met 6 panelen (van 2 naar 8). Het energiegebruik is nu uiteraard wel navenant lager dan met alleen de 2 oorspronkelijke zonnepanelen.

De buurt Burggooi

Villapark Burggooi is een bijzondere en groene buurt aan de zuidkant van de wijk Kerk en Zanen. In het hart van het villapark ligt het archeologische themapark “Archeon” met zijn karakteristieke Romeinse en Middeleeuwse gebouwen. Burggooi heeft een eigen ontsluiting naar de op- en afritten van de N11. Dankzij de centrale ligging aan de N11 is de gehele Randstad vanuit Alphen aan den Rijn goed bereikbaar. Schiphol en grote steden als Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam zijn binnen circa 20 tot 30 autominuten bereikbaar. De wijk Burggooi heeft uitsluitend koopwoningen en wordt hoofdzakelijk bewoond door welvarende en goed ontwikkelde mensen. Dat heeft een positieve invloed op het woon- en leefklimaat en op de ontwikkelingskansen van met elkaar in de hofjes spelende kinderen. 

De wijk Kerk en Zanen

Kerk en Zanen heeft veel voorzieningen zoals het winkelcentrum ‘de Atlas’, zes verschillende basisscholen, een gezondheidscentrum, een buurtcentrum, een groot park met een net vernieuwd en bijzonder groot skatepark. Het skatepark is bij de jeugd zeer in trek. Het park heeft aan de Oostkant een brede uitloper richting Archeon en Burggooi. De inrichting en begroeiing daarvan sluiten aan bij de natuurlijke inrichting van de bufferzone tussen Burggooi en de N11. Die zone heeft veel water en veel gevarieerde begroeiing en bomen. Een hoge groene geluidswal scheidt Burggooi van de N11. Verkeersgeluid wordt heel sterk gereduceerd. Bij de woning is er vrijwel niets van te horen. Het station bij Kerk en Zanen biedt per trein toegang in de richtingen Leiden, Woerden, Utrecht en via Gouda ook naar Rotterdam en Den Haag. Schiphol is het gemakkelijkst direct bereikbaar met de snelbus 470 van Arriva die iedere 15 minuten tot aan de vertrek- en aankomsthallen rijdt, parkeerstress en kosten daarvoor zijn dus niet nodig. 

Indeling van de woning

De indeling van de woning is als volgt: Vanaf het hofje is er een entree met luifel. De 1e meter vanaf de voorgevel is eigen grond. Sommige bewoners zitten er soms om contact te hebben met de spelende kinderen en/of met elkaar. Ook staan er bij sommige woningen eigen planten.

U komt binnen in de ontvangsthal die heerlijk licht is door de extra ramen naast de voordeur. In de hal zijn de trapopgang naar de 1e verdieping, de meterkast, het toilet en de toegang naar de woonkamer. De toiletruimte is wit betegeld, heeft een betongrijze tegelvloer en een vrijhangend wandcloset en een fonteintje.

Woonkamer

De woonkamer is een heerlijk lichte ruimte met veel woonoppervlakte. De woning is ouderwets breed, 6 meter, zoals vroeger ieder herenhuis. Vanuit de zithoek heeft u toegang tot de achtertuin met twee openslaande deuren. Aan weerszijden daarvan zijn ook nog raampartijen tot de vloer. Die maken de woonkamer heel licht en bieden u ruim zicht op de tuin. Erg praktisch is de trapkast met veel bergruimte, vooral ook omdat die is voorzien van veel kastplanken die bij de woning achterblijven (maatwerk). De woonkamer en keuken bieden genoeg ruimte voor een riante zithoek en een grote eettafel. De visgraat laminaatvloer is geschikt voor de vloerverwarming en heeft een lange verwachte levensduur en nog lopende garantie. De ramen en openslaande deuren zijn voorzien van verticale licht gekleurde lamellen die zorgen voor optimale lichtinval en zicht. Bij de openslaande deuren bestaan die uit afzonderlijk te openen of te kantelen delen.

Keuken

De moderne open keuken bevindt zich aan de voorzijde en biedt een leuk uitzicht op het hofje. De keuken is geplaatst in een L-opstelling. De keuken beschikt over de volgende inbouwapparatuur:

• Een AEG inductiekookplaat

• Een AEG afzuigkap

• Een AEG combimagentron/oven

• Een AEG vaatwasser

• Een AEG koel- & vriescombinatie

1e verdieping

Via de trapopgang komt u uit op de overloop van de 1e verdieping. Vanaf de overloop heeft u toegang tot de drie ruim bemeten slaapkamers, de separate toiletruimte en de badkamer. De toiletruimte is wit betegeld met een betongrijze tegelvloer voorzien van een vrijhangend wandcloset. De hoofdslaapkamer is aan de voorzijde. De overige twee slaapkamers zijn aan de achterzijde. Beide kamers beschikken eveneens over goede afmetingen. De afwerking van deze verdieping is modern; een doorgelegde pvc vloer en ook hier zijn de wanden neutraal afgewerkt. De ramen van de slaapkamers hebben verticale lamellen voor de gewenste lichtinval of verduistering.

Badkamer

De badkamer is tot aan het plafond wit betegeld. De vloer is afgewerkt met betongrijze tegels. Daarnaast is de badkamer praktisch ingericht, u treft onder meer:

- Een inloopdouche voorzien van een glazen wand en een thermostaatkraan

- Een wastafel in een meubel met bijpassende spiegelkast

- Het grote raam zorgt voor veel daglicht in de badkamer en extra ventilatiemogelijkheid.

- De elektrische designradiator is één keer gebruikt om te testen. De vloerverwarming biedt altijd genoeg comfort maar de designradiator kan dus aanvullend worden gebruikt. 

- Het raam van de badkamer heeft verticale lamellen die zorgen voor privacy en lichtinval.

2e verdieping

Deze verdieping is aan de voorzijde vergroot met een heel grote dakkapel en aan de achterzijde voorzien van twee grote dakramen. De ruimte is hierdoor enorm en kan voor diverse doeleinden worden gebruikt. Ook zou die kunnen worden voorzien van één of twee afsluitbare slaap-, werk- of hobbykamers. Dan nog kan er ruimte over blijven voor een overloop. Verder is er nog een aparte technische ruimte met cv- en warm waterketel, de mechanische ventilatie en de omvormer voor de zonnestroom. Ook zijn hier de elektriciteits- en afvalwateraansluitingen voor de wasmachine en wasdroger. Die staan daar op elkaar, goed bereikbaar en mooi uit het zicht. De vloer van de 2e etage is voorzien van een houtlook laminaatvloer. De dakramen hebben zonwerende jaloezieën die gedeeltelijk maar ook geheel kunnen worden geopend of gesloten. De grote dakkapel is voorzien van verticale lamellen die ook in delen kunnen worden geopend en gesloten.

Tuin

Sublieme zonligging op het zuiden, de hele dag zon! De zonnige tuin heeft een groot terras, borders en drie sierlijk kronkelende paadjes naar de berging en de achteruitgang. De erfafscheidigen met de buren zijn aan de ene kant een douglas houten schutting en aan de andere kant een met klimop begroeide zwart metalen open erfafscheiding. De erfafscheiding met de villa aan de achterzijde is ook zo. En ook het hek en de deur naar de gemeenschappelijke uitgangspoort naar de straat is van hetzelfde materiaal. De berging is voorzien van elektriciteit en verlichting en heeft veel bergplanken die achterblijven (maatwerk). Onder de planken is veel ruimte voor fietsen, tuinmeubilair en andere zaken. Voor de schuurdeur is betegelde ruimte voor het tijdelijk plaatsen van fietsen. De tuin biedt veel privacy door de vrije ligging aan de achterzijde. Opvallend is de grotere tuin dan die van alle buren met een vergelijkbaar huis. De tuin loopt langer door en de berging is om die reden verder naar achteren geplaatst. De tuin is dus groter omdat de gemeenschappelijke poort naar de straat bij deze tuin eindigt. Het kadastrale oppervlak van het perceel is weliswaar gelijk aan die van de andere vergelijkbare woningen maar de tuin is feitelijk ongeveer 10 m2 meter groter dan die van de alle andere woningen in de rij. Dat komt omdat een deel van de andere percelen is gebruikt voor de met een erfdienstbaarheid belaste gemeenschappelijke poort naar de straat. Dat heeft nr. 23 niet, zie onderstaande afbeelding uit het WOZ-waardeloket. De witte streep onder de bergingen van de andere woningen is de gemeenschappelijke uitgangspoort. En het eindigen van de poort bij ons huis komt ook de veiligheid en privacy ten goede. Die uitgangspoort is vanzelfsprekend ook te gebruiken door de bewoners van nr. 23.

Samenvatting en overige relevante informatie

- Gebruiksklare instapwoning. Geen ingrijpende aankleding of verbouwing nodig.

- Openslaande deuren naar de achtertuin met aan weerszijden grote ramen tot de vloer.

- Vloerverwarming op de begane grond en de 1e etage. De 2e etage heeft een radiator die nooit is gebruikt omdat de etage altijd warm genoeg blijft, zelfs stil zittend. Die radiator kan dus worden verwijderd.

- De 2e etage kan later ook worden ingedeeld met grote lichte kamers en een overloop. De aanwezige grote dakramen en de aanwezige dakkapel maken dat goed mogelijk. Dat zal de ook waarde van het huis ten goede komen.

- Vier van de knieschotten op de 2e etage – twee aan iedere zijde - zijn met handgrepen op te verwijderen panelen en klikmagneten aan de achterzijde veranderd in gemakkelijk uitneembare en terug te plaatsen luiken. Daardoor zijn de grote ruimten achter de knieschotten toegangkelijk voor gebruik als bergruimten. Die ruimten hebben lampen met bewegingsmelder. Ze gaan dus vanzelf aan en uit als je de ruimten in gaat of verlaat.

- De badkamer heeft een elektrische radiator voor het geval de vloerverwarming uit zou vallen. Hij is één keer gebruikt om na oplevering van de woning te testen of en hoe hij werkt. De vloerverwaming heeft altijd goed gewerkt en is comfortabel genoeg.

- De woning is gebouwd onder SWK garantie, deze gaat over op de koper, evenals de standaardgarantie van de bouwer.

- Het definitief energielabel A is van 10-09-2020 en vanaf dat moment geldig voor 10 jaar. Daarna zijn nog 6 extra zonnepanelen bij geplaatst. Bij een eerstvolgende herziening van het label zal dat het niveau A naar verwachting één of meer plussen geven.

- De totale eindafrekening voor energie (gas en elektriciteit) 2025 bedraagt € 1.241 bij een constante woonkamertemperatuur, ook ’s-nachts, van minimaal 20 graden Celcius. 

- Tussen de woning en die van de buren zit een ankerloze spouwmuur. Die bestaat uit twee los van elkaar staande muren met een vrije ruimte er tussen zodat er geen directe geluidsoverdracht plaatsvindt. Bij normale bewoning is er, behalve iets van de trap van de buren, geen burengeluid te horen.

- Alle kamers hebben verticale lamellen. Gezien de verschillende maten kunnen die het beste achterblijven. In een nieuwe woning met andere maten passen die niet. In de koopprijs kan daar een overnameprijs voor worden begrepen. Daar is dan geen overdrachtsbelasting over verschuldigd. Ook over het laten hangen van verlichting valt te praten en dat geldt ook voor de kledingkasten in de grote slaapkamer. 

- De netjes gesloten kast onder de trap heeft veel op maat gemaakte bergplanken. Die blijven ook achter en dat gelt ook voor de vele maatwerkbergplanken in de schuur.

- Door de verkeersarme structuur van de wijk en de geluidswal bij de N11, is het ook in de tuin aangenaam stil. Daardoor kom je tot rust en dat komt je gezondheid ten goede.

- Het groene hofje waaraan de woning ligt heeft een rustgevende uitstraling en biedt spelende kinderen veiligheid en geborgenheid en nodigt bewoners uit om elkaar te ontmoeten.

Financiële en juridische aspecten

- Er zijn geen kosten voor een makelaar verschuldigd als we het onderling eens kunnen worden over de prijs en de voorwaarden. Dan gebruiken we de standaard-overeenkomst van de Vereniging Eigen Huis (VEH) en de NVM en geven we die na ondertekening voor het transport aan de notaris die de koper kiest. Het zelf verkopen bespaart de koper het risico door een makelaar te worden misleid over de hoogte van biedingen. Volgens de VEH en het tv-programma Radar gebeurt dat nog vaak, zelfs als de makelaar wel een biedlogboek gebruikt. Zie bijvoorbeeld de uitzending van Radar van 23 februari 2026 of de uitvoerige toelichting daarbij in Bod geaccepteerd, toch nog overboden: biedingsproces niet eerlijk en transparant | Radar. (kopieer de cursieve tekst en plak die in je browser om die toelichting te zien).

- Koper krijgt vanzelfsprekend voldoende gelegenheid om de overeenkomst eerst door een notaris of een andere deskundige na te laten kijken voordat we tekenen. 

- De koopovereenkomst is pas rechtsgeldig na ondertekening en het verstrijken van de wettelijke bedenktijd van 3 dagen, waarvan minstens 2 werkdagen (geen feestdag of 

Het biedproces en de verkoopprocedure zijn helder en transparant. Ze zijn vastgelegd in een documentje van één A4. Wie hierin geïnteresseerd is, kan per email aan [email protected] vragen naar een exemplaar daarvan.