Marktinzicht voor makelaars: Overbieden stabiliseert, maar de woningmarkt blijft muurvast

In een woningmarkt die al jarenlang onder hoge spanning staat, lijken de eerste tekenen van stabilisatie zichtbaar. Volgens het nieuwste Huispedia Woningmarkt Trendrapport Q1 2025 is het gemiddelde percentage waarmee kopers overbieden gelijk gebleven aan vorig kwartaal: 4,8%. Een opvallende ontwikkeling na meerdere kwartalen van flinke stijgingen. 

• Overbieden blijft gemiddeld 4,8% - net als in Q4 2024. 

• Grote regionale verschillen: kansen voor scherpe adviezen en lokaal maatwerk. 

• Prijsverlagingen beïnvloeden het uiteindelijke bod negatief.  

Dit betekent niet dat de markt tot rust komt. De woningmarkt blijft structureel vastzitten, met 1,8 miljoen huishoudens die actief op zoek zijn naar een nieuwe woning, maar deze niet kunnen vinden. 

Stagnatie in overbieden: maar allesbehalve rustige markt 

Sinds begin 2023 steeg het gemiddelde overbiedingspercentage kwartaal na kwartaal. Die stijging is nu tot stilstand gekomen. In het eerste kwartaal van 2025 bleef het gemiddelde bod op 4,8% boven de vraagprijs staan, exact gelijk aan het kwartaal daarvoor. 

Ook het percentage woningen waarbij wordt overboden laat nauwelijks verandering zien: 70,3% in Q1 2025 tegenover 69,7% in Q4 2024. Daarmee is overbieden eerder de norm dan een uitzondering gebleven, al zijn er grote regionale verschillen. 

Wat betekent dit voor makelaars? 
Hoewel overbieden niet verder toeneemt, blijven kopers concurreren om een beperkt aanbod. Van echte afkoeling van de markt is dus geen sprake. Kopers blijven bereid om flink boven de vraagprijs te bieden, ondanks een krapper wordend budget door gestegen hypotheekrentes. 

Maxim Bours, CEO van Huispedia: "Veel kopers bieden nog steeds hoog, maar we zien dat de rek eruit is. Budgetten bereiken hun grens.” 

Regionale verschillen bieden kansen voor scherpe advisering 

Achter het landelijke gemiddelde zitten flinke regionale verschillen verstopt. In sommige gemeenten wordt aanzienlijk meer overboden dan in andere. 

Voor makelaars biedt dit kansen: door inzicht te bieden in lokale marktontwikkelingen kan je als makelaar (kopers én verkopers) scherper adviseren.  

Het interpreteren van overbiedingspercentages per gemeente – die voor iedereen beschikbaar zijn in het Huispedia Trendrapport - helpt bij het onderbouwen van realistische verkoopstrategieën en biedadviezen. 

Minder prijsverlagingen, maar ze blijven een krachtig signaal 

Een ander belangrijk signaal: het aantal woningen dat opnieuw wordt aangeboden met een lagere vraagprijs is afgenomen. Waar in Q4 2024 nog 12,1% van de woningen werd verlaagd, is dat in Q1 2025 gedaald naar 10%. Daarmee lijkt de schrik van vorig kwartaal - toen overbieden voor het eerst gelijk bleef en er ineens een stuk meer vraagprijzen werden verlaagd – voorbij.  

Toch blijft een prijsverlaging een krachtig signaal voor onderhandelingskansen: 

• Bij woningen waarvan de vraagprijs is verlaagd, ligt de uiteindelijke verkoopprijs in ongeveer 50% van de gevallen onder de vraagprijs. 

• Voor de gehele markt ligt dit percentage van onderbieden veel lager, namelijk onder de 25%. 

Dit betekent voor aankoopmakelaars: 
Prijsverlagingen blijven hét moment om kansen voor je kopers te signaleren. Een woning met prijsaanpassing biedt vaak meer ruimte voor succesvolle onderhandeling, zeker nu budgetten onder druk staan. 

Dit betekent voor verkoopmakelaars: 
In de huidige markt blijft een realistische vraagprijs van belang. Hoewel een prijsverlaging soms kan helpen om extra belangstelling te genereren, laten de cijfers zien dat woningen die aangeboden worden zonder prijsaanpassing, gemiddeld vaker resulteren in een betere verkoopopbrengst.  

Blik vooruit: rek is eruit, nog steeds hoge druk 

Hoewel de gemiddelde overbieding stabiliseert, blijft de marktdruk dus hoog. De hypotheekrente is recent tegen de verwachting in iets gestegen. Daardoor hebben kopers minder te besteden. Tegelijkertijd blijft de vraag vele malen groter dan het aanbod, waardoor de doorstroming stokt.

Volgens Maxim Bours, CEO van Huispedia, zijn drie zaken belangrijk om deze doorstroming en daarmee het aantal transacties op gang te krijgen:

• Meer woningaanbod beschikbaar maken 

• Transparante woningmarktdata voor iedereen beschikbaar maken 

• Een marktbreed en waterdicht biedproces dat niemand benadeelt invoeren 

Daarmee zorgen we ervoor dat makelaars het verschil kunnen blijven met diepgaande kennis, realistische adviezen en strategische begeleiding. 

Over Huispedia

De woningmarkt in Nederland is ondoorzichtig en het (ver)kopen van een huis is totaal niet efficiënt. Huispedia is in 2018 opgericht om hier een einde aan te maken. Met 3,1 miljoen unieke bezoekers per maand is Huispedia het grootste 100% onafhankelijke woningplatform van Nederland. Voor kopers, verkopers en makelaars.