Tijdelijke opleving woningverkoop verhult structureel tekort: 500.000 koopwoningen onnodig verborgen
Het afgelopen kwartaal is het aantal verkochte woningen in Nederland flink toegenomen. Vooral appartementen wisselden vaker van eigenaar. Hoewel dit op het eerste gezicht positief lijkt, draagt het niet structureel bij aan een betere doorstroming van de vastgelopen woningmarkt. De stijging is grotendeels te verklaren door de verkoop van voormalige huurwoningen.
CEO Maxim Bours van Huispedia ziet een tijdelijk effect dat naar verwachting tot 1 juli 2026 duurt. Dan zijn alle bestaande tijdelijke contracten afgelopen, die vanaf 1 juli 2024 niet meer zijn toegestaan. Volgens hem ligt de sleutel bij het ontsluiten van een verborgen voorraad van ruim een half miljoen koopwoningen — bestaande woningen van mensen die wel willen verhuizen, maar hun woning niet durven aan te bieden zolang zij geen zicht hebben op een volgend huis.
Figuur 1: Aantal verkochte woningen in Nederland
Meer woningaanbod door uitponden, maar geen structurele trend
In het tweede kwartaal van 2025 werden 64.811 woningen verkocht — een stijging van 20% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Vooral appartementen deden het goed, met een verkoopgroei van 29,5%, en uitschieters boven de 35% in steden als Amsterdam en Utrecht.
Figuur 2: Aantal verkochte woningen per objecttype in Amsterdam jaar op jaar
Figuur 3: Aantal verkochte woningen per objecttype in Utrecht jaar op jaar
De oorzaak ligt voor een belangrijk deel bij het zogenoemde uitponden — het verkopen van voormalige huurwoningen. Sinds de invoering van de Wet Betaalbare Huur in juli 2024 zetten veel particuliere verhuurders hun bezit in de verkoop, vooral in stedelijke gebieden waar het rendement onder druk staat.
Deze ontwikkeling heeft tijdelijk gezorgd voor extra aanbod. In juni stonden 79.000 woningen te koop, ruim 15% meer dan een jaar eerder. Bours: “Dit is een afbouwbeweging van het huursegment, geen duurzame toename van aanbod. Dus dit effect is tijdelijk.”
Markt blijft gespannen ondanks groter aanbod
De stijging van het aanbod heeft nauwelijks een verkoelend effect op de oververhitte markt. Bij zeven op de tien woningen wordt nog steeds overboden — gemiddeld met 5% boven de vraagprijs. Dat is zelfs iets meer dan in het voorgaande kwartaal. Prijsverlagingen blijven constant: bij één op de tien woningen wordt de vraagprijs naar beneden aangepast tijdens het verkoopproces.
Bours: “Er zijn 1,8 miljoen huishoudens actief op zoek naar een andere woning. Tegen zo’n grote vraag legt dit extra aanbod weinig gewicht in de schaal. Het beschikbare budget van kopers bepaalt nog altijd meer dan het aantal woningen wat er te koop staat.”
Structurele oplossing vraagt om zichtbaar maken van verborgen aanbod
Volgens cijfers uit het WoonOnderzoek Nederland (2024) bezit een aanzienlijk deel van de woningzoekenden — ruim 500.000 huishoudens — zelf al een koopwoning. Die woningen zouden dus in principe beschikbaar moeten kunnen komen, maar blijven onzichtbaar. Woningeigenaren durven hun huis vaak pas te koop te zetten als ze zekerheid hebben over hun volgende stap.
“Dat leidt tot een impasse,” stelt Bours. “Iedereen wacht op elkaar. Daardoor blijft een groot deel van het aanbod onzichtbaar, en stokt de doorstroming.” Als dit aanbod zichtbaar wordt, ontstaat er ruimte voor doorstroming — niet alleen op papier, maar ook in de praktijk.
Volgens hem ligt de oplossing in het vooraf zichtbaar maken van de verhuiswens, zonder directe verkoopverplichting: “Geef mensen de mogelijkheid om hun woning te markeren als ‘open voor interesse’ — met richtprijs en voorkeurstermijn, maar zonder druk om meteen te verkopen. Zo ontstaat er eerder contact tussen vraag en aanbod, nog vóórdat het formele verkoopproces begint.”
Voorzichtige beweging: 'open voor interesse' maakt verborgen aanbod zichtbaar
Huispedia biedt deze mogelijkheid sinds enkele maanden op haar platform. Inmiddels hebben meer dan 4.100 huiseigenaren hun woning als open voor interesse aangemerkt. Nu al komen daar dagelijks gemiddeld 65 woningen bij, wat jaarlijks ruim 23.000 extra woningen zou betekenen. Deze woningen ontvangen gemiddeld vijftien keer zoveel reacties als woningen die formeel te koop staan. De eerste verkopen zijn inmiddels gerealiseerd — zonder dat de woning ooit officieel op de markt kwam.
Figuur 4: Statistieken voor woningen die ‘open voor interesse’ staan
Van stilstand naar beweging - zonder bouwplannen
Volgens Bours laat dit zien dat echte beweging op de woningmarkt mogelijk is zonder dat daar grote bouwprojecten of lange procedures voor nodig zijn: “De verborgen voorraad van ruim een half miljoen koopwoningen is meer dan twee keer zo groot als het aantal verkochte woningen per jaar in Nederland. Als we dat aanbod zichtbaar maken, kan de doorstroming écht op gang komen. Het vraagt geen extra stenen — alleen een andere manier van denken van de woningbezitter.”
