Bieden op een huis: hoe onderhandel ik?

Hoe bepaal ik het openingsbod?    

Onderhandelingen beginnen bij het eerste bod, het openingsbod. Om tot een goed openingsbod te komen is het belangrijk dat je kijkt naar je eigen situatie, naar die van de verkoper en naar de woning zelf. Vragen die je jezelf stelt zijn:    

Ligt de vraagprijs dicht bij mijn maximumbudget? Dan is het slim om niet hoog te beginnen. Je hebt namelijk niet zo veel onderhandelingsruimte.     

Is er veel interesse in de woning? Is er veel concurrentie? Dan heeft de verkoper alternatieven. Bij het onderhandelen betekent dit macht.  De kans dat het eerste bod geaccepteerd wordt is dan kleiner. Als je weet hoe populair een woning is kan je beter bepalen wat de juiste biedstrategie is.  

Voldoet de woning aan al mijn woonwensen? Is het antwoord hierop ja, dan ben je wellicht bereid om verder te gaan dan je concurrent. Je zou er dan voor kunnen kiezen om de vraagprijs te bieden. Doet een ander dit ook? Dan komt het vaak aan op overbieden. Dit gebeurt als er biedingen binnen komen die boven de vraagprijs liggen.  

Bij het uitbrengen van je openingsbod is het een goed idee om te vermelden hoe je tot jouw bod bent gekomen. Dat is helemaal belangrijk als je onder de vraagprijs wil bieden. Dit heet onderbieden. Omdat een verkoper dit misschien niet verwacht, is het goed om argumenten te geven waarom jouw bod onder de vraagprijs ligt.  Let er wel op dat je een realistisch bod plaatst. Een verkoper moet je bod serieus nemen en inzien dat je wel echt interesse hebt.    

Waar plaats ik mijn bod?    

De kans is groot dat je je bod uit gaat brengen bij een verkoopmakelaar, de makelaar van de verkoper. Dit kan je telefonisch doen, via de mail of in sommige gevallen online. Als je besluit om telefonisch een bod uit te brengen is het verstandig om ook een mail te sturen met jouw bod en voorwaarden. Zo voorkom je misverstanden en heb je altijd schriftelijk bewijs van jouw bod. 

Steeds meer makelaars maken gebruik van de mogelijkheid om kopers online een bod te laten plaatsen. Al deze biedingen worden vervolgens vastgelegd in een biedlogboek. Het biedlogboek is ingevoerd om het bieden eerlijker te maken.    

Wanneer begint het onderhandelen?    

Of je nou gaat overbieden of onderbieden: bij het plaatsen van je bod ben je niet gelijk in onderhandeling met de verkopende partij. Die onderhandelingen beginnen pas op het moment dat je een reactie krijgt op je bod. Vaak komt de reactie in de vorm van een tegenvoorstel. Dit wordt ook wel een tegenbod genoemd.    

Zolang jij met de verkoper in onderhandeling bent mogen andere geïnteresseerden blijven bieden. Het is gebruikelijk dat de verkoper niet direct ingaat op andere biedingen wanneer hij of zij al een onderhandeling met iemand is gestart, maar dit is niet verplicht. De verkoper mag altijd de onderhandelingen stopzetten wanneer hij of zij het gevoel heeft dat er een betere kandidaat is.     

Het kan best lastig zijn om een winnend bod te doen dat past bij de waarde van de woning. Daarom is het slim om te zorgen dat je belangrijke inzichten van de woning hebt. Die kan je vinden in Huispedia’s biedadvies.   

"Heel eerlijk: toen we voor het eerst bij een bezichtiging aankwamen, hadden we echt geen idee wat we moesten bieden. Dat is veranderd door Huispedia Plus. Nu heb je binnen vijf minuten alle belangrijke informatie in één overzicht. Daardoor ben je veel minder naïef en ga je anders naar huizen kijken."

Lees meer over het verhaal van woningzoeker Steven Schot. 

Waarover kan ik onderhandelen?    

Het is belangrijk om te weten dat je over meerdere zaken kan onderhandelen. We hebben ze voor je op een rijtje gezet.   

De prijs  

De eerste is logisch: de prijs, waarmee je aangeeft welke prijs je bereid bent te betalen voor de woning. Het doel is natuurlijk om zo dicht mogelijk bij de woningwaarde blijven, en als het mogelijk is eronder.     

De voorwaarden   

Ontbindende voorwaarden zijn redenen om later zonder boete af te kunnen zien van de koop van een huis. Dit noem je bieden onder voorbehoud. De bekendste voorbeelden zijn onder ‘voorbehoud van financiering’ en onder ‘voorbehoud van bouwkundige keuring’. Dit betekent de koop gaat niet door als het niet lukt om de hypotheek rond te krijgen of als blijkt dat de woning in slechte staat blijkt te zijn.  De ontbindende voorwaarden dien je vaak tegelijk in met je bod.  

De oplevertijd    

Heb je haast bij het vinden van een nieuwe woning of juist niet? Geef dit aan met een leverdatum. Dit is de datum waarop de woning geleverd wordt. Hou wel rekening met de wensen van de verkoper. Heeft de verkoper bijvoorbeeld een latere datum in gedachte dan jij, dan kun je daarmee akkoord gaan als je situatie het toelaat. Sta je erg flexibel tegenover de levertijd? Geef dit dan ook aan bij je openingsbod. Als de verkoper dit fijn vindt, kan dit namelijk in je voordeel werken.    

De inboedel    

Sommige verkopers geven de mogelijkheid om meubels bij het huis te kopen. Sta je hiervoor open? Maak daar dan aparte afspraken over. Ga vervolgens na hoe dit de verkoopprijs van het huis beïnvloedt. Met de lijst van onroerende zaken kun je vaststellen welke spullen achterblijven en dus inbegrepen zijn bij het huis. Zo voorkom je verwarring en weet je precies wat bij de koopsom is inbegrepen.     

Hoe lang is mijn bod geldig?     

Plaats je een bod? Dan kun je ervoor kiezen om een einddatum aan je bod te hangen. Hiermee geef je aan dat je bod niet meer geldig is na deze datum. Doe je dit niet, dan blijft je bod geldig tot het einde van het biedproces. Als je gebruik maakt van online bieden blijft je bod geldig tot het sluitmoment. Dit is het moment dat de biedronde is afgelopen en er geen nieuwe biedingen worden geaccepteerd.  

Weet wie je concurrentie is en kom tot het juiste bod   

 Je weet nu waar je je bod plaatst, waarover je kan onderhandelen en wanneer het onderhandelen begint. Maar wat is een realistisch bod? En hoe weet je of een woning populair is? Lees meer over Huispedia’s Biedadvies en bekijk hoe je met unieke inzichten een goed bod plaatst.