Huispedia Woningmarkt Trendrapport Q3 2025

De Nederlandse woningmarkt zit volledig op slot. Huispedia gaat dat doorbreken. Dat doen we door alle belangrijke inzichten toegankelijk te maken voor iedereen, meer woningen beschikbaar te maken en een vloeiend en soepel koop- en verkoopproces te faciliteren. Huispedia biedt met dit trendrapport de belangrijkste inzichten in de woningmarkt en rapporteert over de voortgang in het vergroten van de beschikbaarheid van woningen.

Bekijk hier hoe er in jouw gemeente wordt geboden.

Inzichten op landelijk niveau

Gemiddelde overbieding neemt af in september, over hele kwartaal nog wel stijging

In figuur 1 is te zien dat over het gehele derde kwartaal van 2025 de gemiddelde overbieding toenam. In het derde kwartaal werd gemiddeld met 5,4% boven de vraagprijs geboden. Een kwartaal eerder bedroeg dit 5%. 

Figuur 1: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal

Dat overbieden in het derde kwartaal toenam, komt door een toename in juli en augustus. In deze maanden bedroeg de gemiddelde overbieding respectievelijk 5,4% en 5,5%. In september werd er in Nederland juist minder hoog overboden: gemiddeld 5,2% boven de vraagprijs (zie figuur 2). Dit is de eerste afname sinds februari 2025.

Figuur 2: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per maand

Frequentie van overbieden neemt ook af in september

In figuur 3 is te zien dat het percentage van biedingen boven de vraagprijs ook is toegenomen in het derde kwartaal. Dit percentage steeg van 70,8% in het tweede kwartaal naar 73,3% in het derde kwartaal. Tegelijkertijd daalde het percentage woningen welke onder de vraagprijs zijn verkocht van 22,2% naar 20%. Het percentage biedingen op de vraagprijs vertoonde ook een lichte daling, van 7,1% naar 6,7%.

Figuur 3: Percentage van de woningen onder- of overgeboden per kwartaal

Dat er vaker werd overboden in het derde kwartaal, komt door een toename in juli en augustus. In deze maanden werd respectievelijk bij gemiddeld 72,9% en 73,9% van de verkochte woningen boven de vraagprijs geboden. In september werd er juist minder overboden: bij 73% van de verkochte woningen. Dit is de eerste afname in overbieden sinds februari 2025. Onderbieden nam van augustus tot september juist toe van 19,6% naar 19,9%. Ook werd er vaker op de vraagprijs geboden in september: bij 7,1% van de verkochte woningen.

Figuur 4: Percentage van de woningen onder- of overgeboden per maand

Woningen worden op dezelfde manier in de markt gezet
In figuur 5 is de verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht te zien. Hierbij wordt de vraagprijs vergeleken met de Huispedia Woningwaarde. Figuur 5 toont aan dat in het derde kwartaal een iets hoger percentage van de verkochte woningen (52,1%) laag in de markt (onder de waarde) is gezet in vergelijking met het tweede kwartaal (51,1%). Daarnaast daalt het percentage verkochte woningen met een hoge vraagprijs (boven de waarde) van 17,8% naar 16,5%. Het percentage woningen dat met een redelijke vraagprijs op de markt is gezet (binnen de waarde) steeg licht van 31,1% naar 31,4%.

Figuur 5: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal

Op woningen die laag in de markt staan wordt het meest overboden
In figuur 6 is te zien dat op woningen die laag in de markt worden gezet, nog steeds meer wordt overboden dan bij andere woningen. Staat een woning laag in de markt, dan werd daar het derde kwartaal gemiddeld 6,1% boven de vraagprijs geboden. Dat is meer dan bij woningen met een redelijke vraagprijs (4,6%) of woningen die hoog in de markt zijn gezet (1,9%). Voor woningen die laag of redelijk in de markt worden gezet, is het percentage overbieden toegenomen ten opzichte van het vorige kwartaal. Op woningen die hoog in de markt worden gezet is minder overboden ten opzichte van het vorige kwartaal.

Figuur 6: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs verdeeld per Huispedia vraagprijsinzicht per kwartaal

Woningen vooral in september vaker in prijs verlaagd
Naast statistieken over onder- en overbieden houdt Huispedia ook actief de prijshistorie bij van woningen die te koop worden gezet. Op nationaal niveau blijkt uit figuur 7 dat woningen vaker in vraagprijs worden verlaagd. In het tweede kwartaal van 2025 werd 11,7% van alle woningen die te koop werden gezet later opnieuw aangeboden met een lagere vraagprijs. Ten opzichte van het vorige kwartaal (10%) is dit een toename van 1,7 procentpunt.

Figuur 7: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal

Vooral in september was er een grote toename te zien in het aantal woningen dat in prijs werd verlaagd, zo blijkt uit figuur 8. Waar een maand eerder in augustus nog 10,2% van de woningen opnieuw te koop werd gezet met een lagere vraagprijs, nam dit in september met 2,4 procentpunt toe tot 12,6%.

Figuur 8: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per maand

Op woningen met een prijsverlaging wordt fors minder overboden
Figuur 9 laat zien dat in het derde kwartaal minder werd overboden op woningen met een verlaagde vraagprijs. Bij deze woningen wordt 0,3% boven de vraagprijs geboden, terwijl bij het landelijk gemiddelde 5,4% boven de vraagprijs wordt geboden.

Figuur 9: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs, voor woningen met een prijsverlaging vs. alle woningen

Bij bijna de helft van de woningen met een prijsverlaging wordt onderboden
Figuur 10 laat zien dat bij bijna de helft van de verkochte woningen met een verlaagde vraagprijs de woning uiteindelijk onder de vraagprijs wordt verkocht (43,7%). Dit is aanzienlijk meer dan het landelijk gemiddelde van 20%.

Figuur 10: Verdeling onder-, op-, of overbiedingen voor alle verkochte woningen vs. verkochte woningen met een prijsverlaging in het tweede kwartaal van 2025

Overbieden gebeurt nu gemiddeld in alle segmenten
Figuur 11 laat zien dat er in het derde kwartaal in alle segmenten werd overboden. In het lage segment (verkoopprijs onder €450.000) werd gemiddeld 5,7% boven de vraagprijs geboden, in het middensegment (verkoopprijs tussen €450.000 en €1.000.000) werd gemiddeld 5,4% overboden en in het hoge segment (verkoopprijs boven €1.000.000) lag de gemiddelde overbieding op 1,1%.

Figuur 11: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per segment

Minder dan de helft onderboden in het hoge segment
Figuur 12 laat zien dat in het derde kwartaal voor het eerst minder dan de helft van de woningen in het hoge segment (verkoopprijs boven €1.000.000) is onderboden, bij 49,3%. Vorig kwartaal was dit nog bij meer dan de helft van de woningen in het hoge segment (55,4%).

Figuur 12: Percentage van de verkochte woningen dat is onderboden per kwartaal per segment

Alleen in lage segment vaker prijsverlagingen
Figuur 13 laat zien dat het derde kwartaal van 2025 in alle segmenten meer woningen in prijs zijn verlaagd. In het lage segment nam dit toe van 7,7% naar 8,9%. In het middensegment nam dit toe van 12% tot 14%. En in het hoge segment was de hoogste toename te zien: van 15,9% naar 18,4%.

Figuur 13: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per segment

Gemiddeld werd op alle type woningen overboden afgelopen kwartaal
Figuur 14 laat zien dat voor alle type woningen in het derde kwartaal van 2025 gemiddeld werd overboden. Op tussenwoningen werd gemiddeld het meest overboden (7,4%), op vrijstaande woningen gemiddeld het minst (0,4%).

Figuur 14: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per kwartaal per woontype

Grootste toename in prijsverlagingen bij woningen met labels beter dan A
Figuur 15 laat zien dat in het derde kwartaal van 2025 de vraagprijs het vaakst werd verlaagd bij woningen met een label beter dan A. Gemiddeld werd 14,2% van dit soort woningen opnieuw te koop aangeboden met een lagere vraagprijs, een verschil van 3,3 procentpunt vergeleken met het kwartaal ervoor. Ook bij woningen met label B (2,3 procentpunt) en label A (2 procentpunt) nam dit hard toe.

Figuur 15: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per energielabel

Inzichten op provinciaal niveau

In Utrecht wordt gemiddeld het hoogst overboden, in Zeeland het laagst

In figuur 16 is op provinciaal niveau te zien dat in Utrecht en Groningen gemiddeld het hoogst wordt overboden (beiden 8,5%) en in Zeeland het laagst (2%).

Figuur 16: Gemiddelde overbieding tweede kwartaal van 2025 per provincie

Gemiddelde overbieding neemt in Groningen meest toe, in Overijssel nam dit juist af

In figuur 17 is op provinciaal niveau te zien dat in bijna alle provincies het gemiddelde percentage overbieden licht is toegenomen. In de provincie Groningen nam de gemiddelde overbieding het meest toe: van 6,8% in het tweede kwartaal tot 8,5% in het derde kwartaal van 2025. Overijssel was de enige provincie waar het overbieden juist afnam: van 4,9% tot 4,8%.

Figuur 17: Gemiddelde overbieding per provincie, per kwartaal

Vaakst overbieden in Flevoland, in Zeeland het minst vaak

In figuur 18 is op provinciaal niveau te zien dat in alle provincies vaker werd overboden. In de provincie Groningen nam het aandeel van overbieden meest toe: van 75,8% in het tweede kwartaal tot 79,7% in het derde kwartaal van 2025. In Zeeland wordt nog steeds het minst vaak overboden: bij 53,6% van de verkochte woningen werd overboden.

Figuur 18: Percentage van de verkochte woningen waarbij is overboden per kwartaal per provincie

Meeste woningen staan laag in de markt in Flevoland, in Friesland vaakst redelijke vraagprijs of hoog in de markt

De regionale verschillen in hoe een woning in de markt wordt gezet, zijn te zien in figuur 19. In Flevoland werden de meeste woningen laag in de markt gezet: 61,9% van de woningen had hier een vraagprijs onder de waarde van de woning. Hier was de toename met 8,2 procentpunt ook het hoogst. Het minst werden woningen in Friesland laag in de markt gezet, hier gold dat voor 41,5% van de woningen. Dit was met 10,8 procentpunt de grootste afname.

In Friesland werden woningen het vaakst met een redelijke vraagprijs in de markt gezet: 34,6% van de woningen had een vraagprijs die paste bij de waarde van de woning. Tegelijkertijd had Friesland ook het grootste aandeel van woningen die hoog in de markt zijn gezet: 24% van de woningen had hier een vraagprijs die hoger dan de waarde van de woning lag.

Figuur 19: Verdeling van het Huispedia vraagprijsinzicht over verkochte woningen per kwartaal per provincie

Meeste prijsverlagingen in Noord-Holland, minste in Groningen

Figuur 20 laat over de verschillende provincies zien hoeveel procent van de woningen opnieuw te koop is gezet met een lagere vraagprijs. In bijna alle provincies nam het aantal prijsverlagingen toe vergeleken met een kwartaal eerder, behalve in Friesland. Hier kwamen een prijsverlaging minder vaak voor: van 9,9% van de woningen tot 9,8% van de woningen. In Noord-Holland werden woningen het vaakst woningen opnieuw te koop gezet met een lagere vraagprijs: dit gebeurde bij 15,09% van alle woningen. In Groningen werd de vraagprijs het minst vaak naar beneden aangepast (8,6%).

Figuur 20: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per kwartaal per provincie

Inzichten op gemeentelijk niveau

Hoogst overboden in en rondom Utrecht, juist onderboden in Rhenen

Om op gemeentelijk niveau betrouwbare uitspraken te kunnen doen, worden alleen gemeenten met minimaal 50 verkochte woningen in het derde kwartaal van 2025 in overweging genomen. Dit resulteert in 307 geschikte gemeenten.

In figuur 21 is de gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs te zien in de hoogste en laagste 5 gemeenten. In de gemeenten Utrecht (13,2%), IJsselstein (11,7%) en Nieuwegein (11,6%) werd opnieuw het meest overboden in het derde kwartaal. Toch zijn er ook gemeenten waar werd onderboden. Zo werd er in Rhenen (-12%) en Sluis (-6,2%) gemiddeld het meest onder de vraagprijs geboden.

Voor de complete lijst met alle geschikte gemeenten, zie figuur 24.

Figuur 21: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs hoogste en laagste 5 gemeentes derde kwartaal van 2025

Vaakst onderboden in Texel, in Diemen vrijwel op alle huizen overboden

In figuur 22 wordt de verdeling van onder, op of boven de vraagprijs bieden voor de gemeenten weergegeven. Hieruit blijkt dat in Texel relatief het grootste percentage woningen onder de vraagprijs is verkocht, namelijk 85,3%, waar het landelijk gemiddelde op 20% ligt. In de gemeente Diemen is voor het derde kwartaal van 2025 het hoogste aandeel aan overboden woningen te vinden, namelijk 95,4%.

Voor de complete lijst met alle geschikte gemeenten, zie figuur 25.

Figuur 22: Verdeling over- en onderbieden hoogste en laagste 5 gemeentes derde kwartaal van 2025

Woningen vaakst laag in de markt in Diemen, minst in Dalfsen

Ook op het gebied van het Huispedia vraagprijsinzicht voor verkochte woningen per gemeente zijn er aanzienlijke verschillen te zien (zie figuur 23). In Diemen werd 77,5% van de verkochte woningen laag in de markt gezet, terwijl 16% een redelijke vraagprijs had. Aan de andere kant zijn er gemeenten waar een veel lager percentage woningen met een lage vraagprijs is verkocht. Hoogeveen spant de kroon met slechts 22,2% van de verkochte woningen.

Voor de complete lijst met alle geschikte gemeenten, zie figuur 26.

Figuur 23: Verdeling Huispedia vraagprijsinzicht hoogste en laagste 5 gemeentes derde kwartaal van 2025

Bekijk hier hoe hoog er gemiddeld in jouw gemeente wordt overboden.

Figuur 24: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per gemeente derde kwartaal van 2025 

Bekijk hier hoe de verdeling van over- en onderbieden in jouw gemeente.

Figuur 25: Verdeling van onder, op of boven de vraagprijs bieden over verkochte woningen per gemeente voor het derde kwartaal van 2025.

Bekijk hier of woningen in jouw gemeente laag in de markt (onder de waarde), met een redelijke vraagprijs (binnen de waarde) of hoog in de markt (boven de waarde) worden gezet. .

Figuur 26: Verdeling Huispedia vraagprijsinzicht per gemeente derde kwartaal van 2025

Inzichten op stedelijk niveau

Hoogst overboden in Utrecht, het laagst in Middelburg

Uit figuur 27 blijkt dat Utrecht de grootste uitschieter is als het gaat om het gemiddelde percentage van overbieden, met een gemiddelde overbieding van 13,3%. Groningen volgt op de tweede plaats met 11,1%. Onder de grote steden wordt in Middelburg het minst overboden, met een gemiddeld percentage van 2,5%.

Figuur 27: Gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs per stad voor het tweede kwartaal van 2025

Woningen vaakst in prijs verlaagd in Amsterdam, Almere, Rotterdam en Zwolle

Uit figuur 28 blijkt dat het percentage prijsverlagingen in het tweede kwartaal verschilt tussen de grote steden. In Amsterdam worden woningen relatief het vaakst opnieuw te koop gezet met een andere vraagprijs. Dit gebeurt hier bij 18% van de appartementen en bij 18% van de woonhuizen. Ook in Almere gebeurt dit relatief gezien, met 16% voor beide type woningen.  In Rotterdam wordt 16% van de appartementen in prijs verlaagd en 14% van de woonhuizen, terwijl in Zwolle vooral appartementen vaak in prijs worden verlaagd (16%). In Groningen worden de minste appartementen in prijs verlaagd (8,2%), terwijl in Assen de minste woonhuizen in prijs worden verlaagd (3,9%).  

Figuur 28: Percentage woningen dat in prijs is verlaagd per stad voor het tweede kwartaal van 2025

Toegankelijkheid: woningaanbod, vraag en transacties

Duizenden extra woningen beschikbaar door ‘open voor interesse’ optie

Om op de woningmarkt meer woningen beschikbaar te maken, biedt Huispedia woningeigenaren de optie om hun woning ‘open voor interesse’ te zetten. Uit figuur 29 blijkt dat hierdoor aan het eind van het derde kwartaal bijna 5.000 woningen beschikbaar zijn gekomen.

Figuur 29: Aantal woningen dat ‘open voor interesse’ staat

Groei in aantal verzonden berichten naar ‘open voor interesse’ woningen

Uit figuur 30 blijkt dat de interesse voor woningen die open voor interesse staan in het derde kwartaal verder is toegenomen. Het aantal verzonden berichten groeide tussen juni en september met 122%.

Figuur 30: Index van aantal wekelijkse berichten per woning voor woningen die open voor interesse staan met juni als index = 100

Afname in aangevraagde bezichtigingen

Uit figuur 31 blijkt dat het aantal bezichtigingen dat in september werd aangevraagd met 12,3% is afgenomen ten opzichte van augustus.

Figuur 31: Index van het aantal bezichtigingen per maand met augustus als index = 100

Aantal verkochte woningen neemt toe over de hele linie

Uit figuur 32 blijkt dat in het derde kwartaal van 2025 69.933 woningen werden verkocht. Dat is 15,8% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder en 9,2% meer dan vorig kwartaal.  

Figuur 32: Aantal verkochte woningen per kwartaal