Wat kan je doen als jouw huis verborgen gebreken heeft?
Als je net een huis hebt gekocht is dat een heerlijk gevoel. Maar wat als je er de eerste nacht slaapt en je door lekkage en een rottend dak wakker wordt in een nat bed? Als je dat probleem niet van tevoren had kunnen ontdekken, wordt dit een ‘verborgen gebrek’ genoemd. In bepaalde gevallen moet de verkoper dan voor deze schade betalen. We leggen uit wanneer de verkoper aansprakelijk is en wat je in zo’n geval kan doen.
Verborgen gebreken komen steeds vaker voor: volgens juridisch dienstverlener DAS is het aantal meldingen van verborgen gebreken in de eerste helft van 2023 namelijk met 20% toegenomen. Maar geen zorgen: met een goede voorbereiding zorg je ervoor dat je een hoop problemen voorkomt.
Misschien is de verkoper aansprakelijk
Als je zo’n probleem tegenkomt, wil je natuurlijk weten of de verkoper aansprakelijk is. Dat betekent: of de verkoper verplicht is de schade te vergoeden. De kosten van de schade bij dit soort problemen kunnen namelijk flink oplopen. Je kan de verkoper aansprakelijk stellen:
Als je door het probleem jouw woning niet meer normaal kan gebruiken;
Als de verkoper wist van het gebrek maar het jou niet heeft verteld.
Als je door het probleem jouw woning niet meer normaal kan gebruiken
Als je het met de verkoper eens bent geworden over de prijs en het koopcontract tekent, heb je het huis gekocht. Daarmee ga je eigenlijk ook akkoord met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Maar vaak staat er in het koopcontract dat de verkoper verklaart dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, oftewel om erin te wonen. Als het verborgen gebrek zo heftig is dat je er niet normaal kan wonen – bijvoorbeeld door een rot dak – dan heeft de verkoper dus iets verklaard wat niet waar is. Daarom is de kans groot dat in zo’n extreem probleem de verkoper aansprakelijk is. Check dus altijd goed of deze verklaring van de verkoper in de overeenkomst staat.
Als de verkoper wist van het gebrek maar het jou niet heeft verteld
Bij de verkoop van een woning heeft de verkoper een ‘mededelingsplicht’. Dit betekent dat de verkoper de koper altijd moet informeren over wat hij weet van de woning. Als de verkoper dus wist van een verborgen gebrek, dan is die verplicht om dit tegen de koper te zeggen. Het lastige hieraan is dat je als koper moet bewijzen dat de verkoper heeft geweten van het gebrek.
Wat kan je zelf doen om problemen te voorkomen?
Je kan een paar dingen van tevoren doen om je zo goed mogelijk voor te bereiden tegen verborgen gebreken. Als eerste is er de ‘onderzoeksplicht’. Als koper ben je verplicht om ook zelf onderzoek te doen naar problemen. Dat doe je vooral door veel vragen te stellen. Heel veel vragen. Is er veel verbouwd? Wanneer is er voor het laatst geïnvesteerd in onderhoud? Zijn er recent gebreken verholpen? Is de verkoper bekend met gebreken? Heeft de verkoper het vermoeden dat er een gebrek is? Zijn er nog dingen die aangepakt moeten worden?
Ook belangrijk: als je antwoord hebt gekregen op alle vragen die je hebt gesteld, zet ze dan op de mail naar de verkoper. Daarmee bevestig je dat je hier vragen over hebt gesteld en welke antwoorden je hebt gekregen. Met dit schriftelijke bewijs kan de verkoper nooit beweren dat jullie het daar niet over hebben gehad.
Als je de kans op verborgen gebreken nog kleiner wil maken dan kan een bouwkundige keuring je helpen. Over het algemeen geldt: hoe ouder het huis, hoe belangrijker het is om bouwkundig onderzoek te laten doen. Maar lees je wel van tevoren goed in, want het ene bouwkundige onderzoek is het andere niet.
Goed voorbereid, maar toch problemen achteraf
Het kan altijd gebeuren dat je ondanks een goede voorbereiding toch met problemen komt te zitten na de koop van jouw woning. Probeer dit altijd eerst op te lossen met de verkoper. Kom je er dan toch niet uit? Schakel dan juridische hulp in. Met juridische hulp weet je welke volgende stap slim is om alsnog tot een oplossing te komen.
En naast verborgen gebreken zijn nog meer problemen die kunnen ontstaan als je de koop van jouw huis wil afronden. In onze speciale podcast hoor je alle belangrijke voorbeelden van juridisch adviseur Christa Verploeg van DAS. Zo weet je zeker dat je goed voorbereid jouw huis gaat kopen.
Foto: Rawpixel
