Welke hypotheekvorm past bij mij?

Welke hypotheekvormen zijn er?   

Er zijn drie hypotheekvormen: annuïtair, lineair en aflossingsvrij. We richten ons op de eerste twee vormen, omdat sinds 2013 een woning niet meer volledig gefinancierd mag worden met een aflossingsvrije hypotheek. De annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek bestaan uit twee onderdelen: aflossing en rente. Het verschil zit in de manier van aflossen. We gaan het je op een kort en duidelijk uitleggen.  

Hoe werkt een annuïteitenhypotheek? 

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand gedurende de looptijd hetzelfde bedrag. Dit wordt ook wel annuïteit genoemd. Dat vaste bedrag bestaat in het begin meer uit rente en later juist meer uit aflossing. Het voordeel? Je betaalt altijd een vast bedrag en mag de rente deels aftrekken van de belasting.  

Dit belastingvoordeel noemen we hypotheekrenteaftrek. Omdat in het begin een groter deel van het vaste bedrag uit rente bestaat, mag je in het begin dus ook meer aftrekken. Door dit voordeel zijn de maandlasten bij een annuïteitenhypotheek in het begin lager dan bij een lineaire hypotheek. Dit is voor veel starters aantrekkelijk omdat zij in het begin van de looptijd vaak een lager inkomen hebben dan aan het eind.    

Hoe werkt een lineaire hypotheek?  

Bij een lineaire hypotheek betaal je elke maand een vast bedrag aan aflossing. Je lost bij een annuïteitenhypotheek sneller af. Omdat je sneller aflost wordt je totale maandbedrag ook steeds lager. Het bedrag waarover je rente betaalt, wordt namelijk steeds kleiner.  

Wat is het verschil tussen bruto en netto maandlasten?  

Bruto maandlasten zijn de euro’s die je iedere maand betaalt aan aflossing en rente. Maar we hebben het net ook gehad over hypotheekrenteaftrek en het belastingvoordeel dat je daardoor hebt. Dit zie je niet terug in de bruto maandlasten. Waarom niet? 

Omdat je dit pas terugkrijgt na je belastingaangifte. Daarom kijken we ook naar netto maandlasten. Dit zijn de euro’s die je iedere maand betaalt aan aflossing en rente min de euro’s die je later terugkrijgt door het belastingvoordeel.  

 Bij een annuïteitenhypotheek zagen we dat de bruto maandlasten altijd gelijk blijven. Maar omdat de hypotheekrenteaftrek afneemt, nemen de netto maandlasten juist toe. Bij de lineaire hypotheek nemen zowel de bruto als de netto maandlasten af.

De voor- en nadelen van beide hypotheekvormen  

 Een lineaire hypotheek is bij een looptijd van 30 jaar uiteindelijk voordeliger dan een annuïteitenhypotheek. Maar een annuïteitenhypotheek zorgt bij het begin voor meer hypotheekrenteaftrek en dus lagere lasten. Voor veel starters is dit een reden om voor annuïteit te kiezen.  

We maken een overzicht: 

Annuïteitenhypotheek:  

Begint met lagere maandlasten. 

Bruto maandlasten blijven gelijk.  

Maandlasten stijgen tijdens looptijd.  

Lineaire hypotheek:  

Begint met hogere maandlasten. 

Bruto maandlasten worden steeds lager.  

Maandlasten dalen tijdens looptijd.

Wat zijn mijn maandlasten bij een annuïteitenhypotheek?   

 Omdat het best een lastig onderwerp kan zijn, geven we een rekenvoorbeeld. Stel je leent een bedrag voor €400.000 tegen een afgesproken rente van 4,25%. De hypotheek heeft een looptijd van 30 jaar.  Dan zien je maandlasten er zo uit: 

1e maand (begin van de looptijd)= €551,09  (aflossing) + €1.416,67 (rente) = €1.967,76  (Bruto maandlasten ) 

180e maand (halverwege de looptijd)= €1.037,68  (Aflossing) + €930,08  (Rente) = €1.967,76  (Bruto maandlasten)

360e maand (eind van de looptijd)= €1.960,82  (Aflossing) + €6,94  (Rente) = €1.967,76  (Bruto maandlasten)

De maandlasten blijven 30 jaar lang hetzelfde. In het rekenvoorbeeld is te zien hoe het vaste bedrag in het begin relatief veel uit rente bestaat. Hoe meer rente je betaalt, hoe meer je van de belasting kunt aftrekken. Maar na een tijdje bestaat het bedrag juist meer uit aflossing. Het voordeel van hypotheekrenteaftrek wordt dus steeds kleiner.

Wat zijn mijn maandlasten bij een lineaire hypotheek?   

De situatie is hier hetzelfde als bij het vorige rekenvoorbeeld. Je leent een bedrag van €400.000 tegen een afgesproken rente van 4,25% met een looptijd van 30 jaar.  Dan zien je maandlasten er zo uit: 

1e maand (begin van de looptijd)= €1.111,11   (Aflossing) + €1.416,67 (Rente) =  €2.527,78 (Bruto maandlasten)    

180e maand (halverwege de looptijd)= €1.111,11 (Aflossing) + €712,27 (Rente) =  €1.823,38 (Bruto maandlasten)          

360e maand (eind van de looptijd= €1.111,11 (Aflossing) + €3,94 (Rente) =  €1.115,05 (Bruto maandlasten) 

Bij de lineaire hypotheek zie je dat de maandlasten steeds verder afnemen. Maar de aflossing blijft tijdens de looptijd van 30 jaar gelijk.  

In de tabel is goed te zien waarom je maandlasten afnemen: je betaalt maandelijks namelijk steeds minder rente. Waarom? Je betaalt rente over de openstaande schuld. Omdat je maandelijks aflost, neemt je schuld en dus de rente die je moet betalen af.

Wat zijn de voorwaarden van hypotheekrenteaftrek?  

Zolang je aan de volgende voorwaarden voldoet, kom je in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek:    

• Je gebruikt de hypotheeklening voor het kopen of onderhouden van een woning die je als hoofdverblijf gebruikt. Gebruik je de lening voor een tweede woning of vakantiehuis? Dan is de rente niet aftrekbaar.   

• Je lost de lineaire of annuïteitenhypotheek uiterlijk in 30 jaar af. Dit betekent dat je elk jaar een bepaald bedrag moet aflossen dat vooraf is afgesproken. Dit bedrag kun je altijd terugvinden in de hypotheekovereenkomst.   

Op de website van de belastingdienst kun je meer lezen over de voorwaarden.  

Welke hypotheekvorm past bij mij?   

Beide hypotheekvormen hebben hun voor- en nadelen. Om een keuze te maken is het verstandig om realistisch naar je eigen situatie te kijken.   

Ben jij een starter die aan het begin van zijn loopbaan staat? Dan kunnen de maandlasten in het begin van de looptijd bij een lineaire hypotheek te hoog zijn. In dat geval sluit een annuïteitenhypotheek beter aan bij de fase waarin jij je bevindt.   

Heb jij de financiële mogelijkheid om aan de hogere maandlasten van een lineaire hypotheek te voldoen? Dan is deze optie aantrekkelijk omdat dit uiteindelijk voordeliger is dan de annuïteitenhypotheek.    

Deel jij de hypotheek met iemand anders? Dan zijn jullie tweeverdieners. Wil er iemand in de toekomst minder gaan werken? Dan kan het zijn dat een lineaire hypotheek meer 

Wat is een Nationale Hypotheek Garantie?   

 De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een vangnet als je door een plotselinge verandering je hypotheek niet meer zelf kan betalen. Kom je in zo’n situatie en heb je een hypotheek met NHG? Dan kan je onder voorwaarden een betaalpauze inlassen. Je betaalt dan wat je maandelijks kan missen en de NHG zorgt ervoor dat de rest van de maandlasten wordt betaald. Dit geld moet je uiteindelijk wel weer terugbetalen.  

Om gebruik te maken van de NHG betaal je bij het afsluiten de NHG-premie: je betaalt eenmalig 0,6% van de totale hypotheek. Je krijgt hier wel een lagere rente voor terug.    

Starter of doorstromer?  

Koop jij voor het eerst een huis? Dan ben je een starter en heb je vast veel vragen. Bijvoorbeeld over het aanvragen van een hypotheek als je een studieschuld hebt. Wij berekenen de mogelijkheden voor starters.  

 Heb je al een huis maar ga je deze verkopen om een nieuwe woning te kopen? Dan ben jij een doorstromer. In dit geval is de kans groot dat je te maken hebt met overwaarde.  Deze overwaarde kun je gebruiken bij je nieuwe aankoop. Hoe dit werkt? Wij leggen het uit.